Kiedy odstąpić od umowy? Rękojmia w praktyce

Na blogu Kancelarii wielokrotnie poruszaliśmy temat katalogu uprawnień jakie przysługują nabywcy (ew. zlecającemu dzieło) na podstawie rękojmi. W oparciu o tę instytucję można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, żądać usunięcia wady albo wymiany rzeczy na wolną od wad, wreszcie rękojmia daje możliwość złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, skutkiem czego umowa zostaje usunięta z obrotu prawnego, a strony zobowiązane są zwrócić sobie to, co nawzajem świadczyły. W przypadku sprzedaży następstwem skutecznego odstąpienia od umowy jest obowiązek zwrotu przedmiotu umowy sprzedaży oraz zapłaconej ceny, co może nieść za sobą spore ryzyko w praktyce. Przekonali się o tym niedawno Klienci Kancelarii, którzy zwrócili się ze sprawą dotyczącą sprzedaży nieruchomości posiadającej wadę.

Wada sprzedanej nieruchomości uniemożliwiała naszym Klientom legalizację robót poczynionych przez sprzedającego (ich wykonanie stanowiło element umowy sprzedaży), które obejmowały znaczną rozbudowę obiektu – było to z punktu widzenia Klientów niezwykle istotne, poczynione modyfikacje zmieniały bowiem znacząco metraż budynku. W momencie rozpoczęcia współpracy z Kancelarią, wobec Klientów toczyło się postępowanie administracyjne mogące zakończyć się decyzją o rozbiórce obiektu budowlanego.

Jedno z rozważanych przez Klientów rozwiązań stanowiło odstąpienie od umowy sprzedaży – okoliczności sprawy wskazywały, że zapewne będą zmuszeni rozebrać rozbudowane przez sprzedającego części domu, który wówczas nie będzie nadawał się do komfortowego zamieszkania. Podejmując sprawę należało jednak mieć na uwadze praktyczną stronę postępowania o zapłatę w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży – żądając zwrotu ceny (tj. zapłaty) kupujący powinni jednocześnie zwrócić przedmiot umowy sprzedającemu, co w realiach omawianej sprawy wiązałoby się z przeprowadzką. Ponadto, w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, odzyskanie ceny zapłaconej za nieruchomość przed kilku laty (nawet powiększonej o odsetki) mogłoby nie wystarczyć do znalezienia innej nieruchomości.

Wobec powyższego Zespół Kancelarii podjął decyzję o wystąpieniu z oświadczeniem o obniżeniu ceny w oparciu o opinię rzeczoznawcy dot. obniżenia wartości nieruchomości wobec wykrytych wad wraz z odszkodowaniem związanym z zawarciem umowy której przedmiot stanowiła rzecz wadliwa. Jest to możliwe, ponieważ przepisy o rękojmi nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, tym samym koszty poniesione np. w związku z postępowaniem administracyjnym czy ewentualną rozbiórką części nieruchomości Klientów Kancelarii mogą stanowić szkodę, do której naprawienia będzie zobowiązany sprzedawca.

Powyższy przykład wskazuje, że odstąpienie od umowy nie zawsze stanowi najlepsze uprawnienie w ramach rękojmi za wady w danej sytuacji. Wystąpienie z roszczeniem w oparciu o uprawnienia jakie daje rękojmia warto skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem, który pomoże zaplanować strategię postępowania już od pierwszych czynności przedsądowych.

Zapraszamy do kontaktu w sprawach z zakresu rękojmi.