Czy można wybudować dom na działce rolnej? Kiedy należy przekształcić działkę w budowlaną?

Wśród licznych ofert zamieszczonych na portal zajmujących się sprzedażą nieruchomości odnaleźć można informację i propozycje sprzedaży działek, które posiadają status gruntów rolnych. Często oferty te są dużo bardziej korzystne cenowo dla potencjalnych kupców. Należy jednak zwrócić uwagę na przepisy prawa budowlanego w tym zakresie bowiem zabudowa na gruncie rolnym dozwolona jest tylko w sytuacji wskazanej przez przepisy prawa.

Co to są grunty rolne?

Gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty:

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
• torfowisk i oczek wodnych;
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Budowa domu jednorodzinnego na gruntach rolnych

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Nabycie działki rolnej o powierzchni 1 ha lub większej wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Rolnik posiadający gospodarstwo rolne o odpowiednim w danej gminie rozmiarze ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w zabudowie zagrodowej – w praktyce jest to budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi.

Wydanie pozwolenia na budowę, a także późniejsze zatwierdzenie projektu budowlanego dla budowy domu w tym domu w zabudowie jednorodzinnej na gruntach rolnych nie jest możliwe bez wcześniejszego uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Przekształcenie gruntu rolnego w budowlany

Według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje możliwość przekształcenia gruntu rolnego w budowlany. W pierwszej kolejności powinniśmy ustalić czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu. Jeżeli jest objęta ona nim objęta i w planie tym jest przeznaczona na cele rolne –konieczne będzie przeprowadzenie procedury zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. Jeżeli działka nie jest nim objęta – wystarczające jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to proces długotrwały i skomplikowany.

Jeżeli są Państwo zainteresowani możliwością przekształcenia gruntu rolnego lub interesuje Państwa inny aspekt związany z procesem inwestycyjnym – zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Bona Artis.