Różnica pomiędzy umową deweloperską, a umową kupna-sprzedaży

Czym jest umowa deweloperska? Czym się różni umowa deweloperska od umowy kupna- sprzedaży? Jakie konsekwencje niesie za sobą podpisanie błędnie oznaczonej umowy? Na te oraz dodatkowe pytania odpowiemy w dzisiejszym artykule. Zachęcamy do dalszej lektury.

Czy umowa deweloperska wywołuje skutki rozporządzające?

Umowa deweloperska jest umową nazwaną, bowiem regulują ją przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, jest ona jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – nie wywołuje więc skutków rozporządzających.

Umowa deweloperska powinna zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zawierać w szczególności:

1. określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy,
2. cenę nabycia nieruchomości,
3. informacje o nieruchomości (w szczególności powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, usytuowanie lokalu w budynku, istotne cechy, określenie powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych),
4. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości,
5. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
6. informacje dotyczące:
   • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   • gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,

Umowa kupna – sprzedaży, a przeniesienie własności

Umowa kupna sprzedaży jest umową cywilnoprawną uregulowaną w przepisach art. 535-555 Kodeksu cywilnego. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na kupującego własności rzeczy oraz wydania tej rzeczy. Kupujący zobowiązuje się z kolei do odebrania rzeczy i zapłacenia sprzedawcy ceny. Umowa kupna- sprzedaży jest to czynność o podwójnym skutku: zobowiązująco- rozporządzającym. To w największym stopniu odróżnia ją od umowy deweloperskiej! Co to w konsekwencji oznacza? sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność sprzedawanej rzeczy, ale jednocześnie przenosi tę własność oświadczeniem.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym przeniesienie własności rzeczy nie zawsze wymaga dokonania odrębnej czynności prawnej. Wskazać należy ponadto na podwójny skutek czynności prawnej jaki ma umowa kupna- sprzedaży. Co z tego wynika ? Jeżeli sprzedawca oraz kupujący nie postanowią inaczej, to umowa kupna sprzedaży nie tylko przenosi prawo na kupującego, ale także zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia prawa własności na kupującego.

Zachęcamy Państwa do lektury Naszych pozostałych artykułów dotyczących procesu inwestycyjnego oraz aktualnych przepisów prawa budowlanego. Jeżeli mają Państwo dodatkowe pytania dotyczące prawa budowlanego zapraszamy do kontaktu z Naszą Kancelarią.