Słupy energetyczne na działce. Czy właściciel może żądać wynagrodzenia za służebność przesyłu?

Słupy energetyczne i przebiegające nad działką linie elektroenergetyczne mogą istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Właściciel planujący budowę domu, podział gruntu czy jego sprzedaż często dopiero na tym etapie przekonuje się, że obecność urządzeń energetycznych uniemożliwia realizację zamierzonej inwestycji lub obniża wartość działki. Nie zawsze przedsiębiorstwo energetyczne posiada przy tym odpowiedni tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza infrastruktury wybudowanej kilkadziesiąt lat temu, gdy kwestie związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych niejednokrotnie pozostawały nieuregulowane.

W takich przypadkach właściciel może mieć podstawy do żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, a niekiedy również zapłaty za wcześniejsze korzystanie z gruntu. Przedsiębiorstwa energetyczne często przeciwstawiają jednak tym roszczeniom zarzut zasiedzenia. Ocena jego zasadności nabrała szczególnego znaczenia wobec zmian zachodzących w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Służebność przesyłu a prawo własności nieruchomości

Instytucja służebności przesyłu została uregulowana w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 305¹ k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na korzystaniu z niej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych.

W przypadku linii elektroenergetycznych służebność obejmuje przede wszystkim uprawnienie do utrzymywania urządzeń na nieruchomości oraz wykonywania czynności związanych z ich eksploatacją. Przedsiębiorstwo może potrzebować dostępu do słupów i przewodów w celu przeprowadzenia przeglądów technicznych, remontów czy usunięcia awarii. Z punktu widzenia właściciela istotne jest to, że ograniczenia nie muszą dotyczyć wyłącznie miejsca bezpośrednio zajętego przez słup. Przebieg linii oraz konieczność zapewnienia dostępu do urządzeń mogą wpływać na sposób wykorzystywania znacznie większej części działki. Zakres ustanawianej służebności powinien jednak odpowiadać rzeczywistym potrzebom przedsiębiorstwa.

Nie każde korzystanie z nieruchomości wymaga zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu. Uprawnienia przedsiębiorstwa mogą również wynikać z orzeczenia sądowego, zasiedzenia albo decyzji administracyjnej wydanej na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych. Na znaczenie takich decyzji zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt III CZP 87/13. Sąd przyjął, że wykonywanie uprawnień wynikających z decyzji wydanej na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, stanowiącej tytuł prawny do ich wykonywania, nie prowadzi do nabycia służebności przez zasiedzenie. Decyzja taka może natomiast stanowić samodzielną podstawę korzystania z nieruchomości. Ustalenie jej treści, zakresu i skutków prawnych jest zatem jednym z pierwszych zagadnień wymagających wyjaśnienia w sporze z przedsiębiorstwem energetycznym.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Zgodnie z art. 305² § 2 k.c., jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Nie istnieje jedna stawka wynagrodzenia za słup energetyczny lub metr przebiegającej przez nieruchomość linii. Znaczenie mają między innymi wartość gruntu, jego przeznaczenie, obszar objęty służebnością oraz ograniczenia, jakie obecność urządzeń powoduje w korzystaniu z nieruchomości. W postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 401/11, Sąd Najwyższy wskazał, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ma szerszy charakter niż odszkodowanie. Nie służy ono wyłącznie naprawieniu szkody, lecz stanowi ekwiwalent za ustanowienie prawa ograniczającego uprawnienia właściciela nieruchomości.

Dlatego przy określaniu wysokości należnego wynagrodzenia należy uwzględnić nie tylko powierzchnię zajętą przez urządzenia, ale również zakres ograniczeń wynikających z wykonywania służebności. Odrębną kwestią pozostaje możliwość dochodzenia wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie z gruntu bez odpowiedniego tytułu prawnego. Podstawę takiego roszczenia mogą stanowić art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 oraz art. 352 § 2 k.c. W uchwale z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. akt III CZP 36/13, Sąd Najwyższy potwierdził możliwość żądania przez właściciela wynagrodzenia od posiadacza służebności za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Roszczenie to należy odróżnić od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Każde z nich wymaga oceny innych okoliczności prawnych, a w przypadku bezumownego korzystania istotne znaczenie mają również okres dochodzonego roszczenia, charakter posiadania i przedawnienie.

Zasiedzenie służebności przesyłu. Czy wieloletnia obecność słupów wystarczy?

W sprawach dotyczących urządzeń energetycznych przedsiębiorstwa często odmawiają zapłaty wynagrodzenia, utrzymując, że odpowiednie prawo do korzystania z nieruchomości zostało już nabyte przez zasiedzenie. Zasiedzenie służebności wymaga spełnienia określonych przesłanek. Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie jedynie w razie korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Przepis ten, na podstawie art. 305⁴ k.c., znajduje odpowiednie zastosowanie do służebności przesyłu. Okres wymagany do zasiedzenia wynosi co do zasady 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, z uwzględnieniem przepisów obowiązujących w poszczególnych okresach.

Szczególne wątpliwości dotyczą jednak urządzeń wybudowanych przed 3 sierpnia 2008 r., kiedy do Kodeksu cywilnego wprowadzono przepisy o służebności przesyłu.

Przez wiele lat Sąd Najwyższy dopuszczał możliwość zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu również przed tą datą. W uchwale z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13, przyjęto ponadto możliwość doliczania wcześniejszego okresu posiadania do czasu wymaganego do zasiedzenia służebności przesyłu.

Kierunek ten spotkał się jednak z krytyką, a w nowszym orzecznictwie pojawiło się odmienne stanowisko.

W postanowieniu z dnia 24 lutego 2023 r., sygn. akt III CZP 108/22, Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały, wskazując w uzasadnieniu, że przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego jej treści. Przyjęcie odmiennego poglądu oznaczałoby bowiem dopuszczenie możliwości zasiedzenia prawa, którego obowiązujący wówczas Kodeks cywilny nie przewidywał. Do sporu dotyczącego dopuszczalności zasiedzenia przed 2008 r. odniósł się również Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16. Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją wykładnię art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., umożliwiającą nabycie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa.

Skutki prawne tego rozstrzygnięcia pozostają jednak przedmiotem sporów, między innymi z uwagi na brak jego ogłoszenia w Dzienniku Ustaw oraz zastrzeżenia odnoszące się do składu orzekającego. Dla praktyki sporów z przedsiębiorstwami energetycznymi istotne znaczenie ma postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2026 r., sygn. akt II CSKP 1045/24.

Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomościach, przez które przebiegały linie elektroenergetyczne wybudowane jeszcze w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych XX wieku. Przedsiębiorstwo powoływało się na zasiedzenie, kwestionując zasadność ustanowienia służebności za wynagrodzeniem. Sąd Najwyższy podzielił jednak stanowisko, że okresu posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. nie można doliczać do czasu niezbędnego do zasiedzenia służebności przesyłu. Skarga kasacyjna przedsiębiorstwa została oddalona, a w mocy pozostało rozstrzygnięcie ustanawiające służebność za wynagrodzeniem wynoszącym 335 237 zł.

Wysokość tej kwoty była związana z konkretnymi nieruchomościami i zakresem ustanowionej służebności. Nie stanowi ona stawki, którą można odnosić do innych spraw, pokazuje jednak znaczenie prawidłowej oceny zarzutu zasiedzenia dla sytuacji majątkowej właściciela.

Nie oznacza to, że każde przedsiębiorstwo korzystające z nieruchomości od kilkudziesięciu lat bezskutecznie powołuje się na zasiedzenie. Nadal konieczne jest zbadanie okoliczności objęcia nieruchomości w posiadanie, okresów korzystania z urządzeń, następstwa prawnego oraz ewentualnych innych podstaw uprawniających do korzystania z gruntu.

Skuteczne nabycie służebności przez zasiedzenie może bowiem wyłączyć możliwość dochodzenia wynagrodzenia także za okres wcześniejszy. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16.

Jak dochodzić roszczeń wobec przedsiębiorstwa energetycznego?

Przed wystąpieniem z żądaniem zapłaty lub ustanowienia służebności warto ustalić, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości. Niezbędne może okazać się przeanalizowanie księgi wieczystej, dokumentacji budowy linii, dawnych decyzji administracyjnych oraz umów zawieranych z poprzednimi właścicielami gruntu. Szczególnej weryfikacji wymagają dokumenty, na podstawie których przedsiębiorstwo twierdzi, że doszło do zasiedzenia. Sam fakt wieloletniego istnienia słupów nie zastępuje wykazania ustawowych przesłanek nabycia służebności. W postępowaniach o ustanowienie służebności istotne znaczenie mają również dowody z opinii biegłych. Ustalenie jej właściwego przebiegu i zakresu może wymagać wiadomości specjalnych z dziedziny geodezji, natomiast określenie wynagrodzenia najczęściej wiąże się z koniecznością sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Każda z tych kwestii wpływa na sposób sformułowania żądania i ocenę zasadności stanowiska przedsiębiorstwa. Przed rozpoczęciem sporu należy zatem rozważyć zarówno podstawy przysługujących właścicielowi roszczeń, jak i argumenty, na które może powoływać się druga strona.

Kancelaria Radcy Prawnego Magdaleny Matyasik-Feluś Bona Artis świadczy pomoc prawną właścicielom nieruchomości w sprawach dotyczących służebności przesyłu oraz roszczeń związanych z posadowieniem urządzeń energetycznych. Weryfikujemy podstawy prawne korzystania z nieruchomości, analizujemy dokumenty przedstawiane na potwierdzenie zasiedzenia oraz reprezentujemy klientów w negocjacjach i postępowaniach sądowych.

Właściciele działek, na których znajdują się słupy energetyczne lub przebiegają linie elektroenergetyczne, nie muszą poprzestawać na zapewnieniach przedsiębiorstwa o przysługującym mu prawie do korzystania z gruntu. Warto poddać te twierdzenia weryfikacji prawnej, zwłaszcza gdy nie została zawarta umowa ustanawiająca służebność albo przedsiębiorstwo odmawia wypłaty wynagrodzenia.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Bona Artis w celu przeanalizowania dokumentacji nieruchomości, oceny możliwości dochodzenia roszczeń oraz ustalenia dalszego sposobu postępowania wobec przedsiębiorstwa energetycznego.