Różnica pomiędzy umową deweloperską, a umową kupna-sprzedaży

Czym jest umowa deweloperska? Czym się różni umowa deweloperska od umowy kupna- sprzedaży? Jakie konsekwencje niesie za sobą podpisanie błędnie oznaczonej umowy? Na te oraz dodatkowe pytania odpowiemy w dzisiejszym artykule. Zachęcamy do dalszej lektury.

Czy umowa deweloperska wywołuje skutki rozporządzające?

Umowa deweloperska jest umową nazwaną, bowiem regulują ją przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, jest ona jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – nie wywołuje więc skutków rozporządzających.

Umowa deweloperska powinna zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zawierać w szczególności:

1. określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy,
2. cenę nabycia nieruchomości,
3. informacje o nieruchomości (w szczególności powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, usytuowanie lokalu w budynku, istotne cechy, określenie powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych),
4. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości,
5. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
6. informacje dotyczące:
   • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   • gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,

Umowa kupna – sprzedaży, a przeniesienie własności

Umowa kupna sprzedaży jest umową cywilnoprawną uregulowaną w przepisach art. 535-555 Kodeksu cywilnego. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na kupującego własności rzeczy oraz wydania tej rzeczy. Kupujący zobowiązuje się z kolei do odebrania rzeczy i zapłacenia sprzedawcy ceny. Umowa kupna- sprzedaży jest to czynność o podwójnym skutku: zobowiązująco- rozporządzającym. To w największym stopniu odróżnia ją od umowy deweloperskiej! Co to w konsekwencji oznacza? sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność sprzedawanej rzeczy, ale jednocześnie przenosi tę własność oświadczeniem.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym przeniesienie własności rzeczy nie zawsze wymaga dokonania odrębnej czynności prawnej. Wskazać należy ponadto na podwójny skutek czynności prawnej jaki ma umowa kupna- sprzedaży. Co z tego wynika ? Jeżeli sprzedawca oraz kupujący nie postanowią inaczej, to umowa kupna sprzedaży nie tylko przenosi prawo na kupującego, ale także zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia prawa własności na kupującego.