Decyzja o warunkach zabudowy dla gruntów leśnych

W ostatnim czasie w naszej Kancelarii mieliśmy okazję prowadzić sprawę zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne. Działka położona jest w miejscowości, dla której nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, znajduje się w sąsiedztwie nieruchomości zabudowanych i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Jak się okazało, posiada również zgodę wyrażoną na wykorzystanie na cele nieleśne w „starym” miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne możliwa jest tylko w drodze uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ do jej dokonania konieczne jest uzyskanie zgody właściwego organu (dla gruntów prywatnych – zgody marszałka województwa wyrażonej po uzyskaniu opinii izby rolniczej) udzielanej w toku postępowania planistycznego.

Wyjątek od tej zasady stanowią grunty leśne, nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (np. grunty położone w granicach administracyjnych miast), albo są objęte zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

W art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określone zostały warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Przepis ten ma zastosowanie również do gruntów leśnych, choć tylko w wyjątkowych i nielicznych przypadkach. Niemniej jednak, jeżeli działka leśna spełnia łącznie wszystkie określone w nim warunki, tj. gdy:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, ustanowione zostały wymienione w przepisie zakazy, strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, lub strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu,

wówczas nie ma przeszkód aby zmienić przeznaczenie gruntu leśnego w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Kluczowa w tym przypadku jest możliwość powołania się na zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Zagadnienie to było przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uchwale 7 sędziów z dnia 29.11.2010 r. II OPS 1/10 stwierdził, że warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest spełniony jeżeli dla danego terenu jest tylko zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, wyrażona przez właściwy organ na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5) i ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jak wskazał NSA, koniecznym warunkiem „skuteczności” zgody udzielonej przez właściwy organ na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 5 i ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. możliwości wykorzystania gruntu leśnego na cele nieleśne, jest „wykorzystanie” tej zgody przez ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku, ideą przyświecającą zamieszczeniu w art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowania „teren jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1” było to, aby decyzje o warunkach zabudowy w przypadku braku planów można było wydawać dla terenów, które zostały objęte zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów, jeżeli zgoda została uwzględniona w planach, które utraciły moc, a zmiana przeznaczenia tych gruntów została dokonana w tych planach.

A zatem, Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że możliwe jest wydanie decyzji pozytywnej o warunkach zabudowy dla obszaru wymagającego zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych, na cele nieleśne, jeżeli zmiana ta jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych obowiązujących przed 01.01.1995 r.