Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Często w momencie zakupu nieruchomości nie zdajemy sobie sprawy z tego, że posiada ona pewne wady, o których wcześniej nie mieliśmy pojęcia. Czy w takim przypadku jesteśmy zmuszeni do korzystania z rzeczy w takim stanie w jakim została nam przekazana? Czy istnieje możliwość dochodzenia roszczeń w związku z niezgodnością stanu fizycznego rzeczy z umową?

Jak należy definiować wadę fizyczną?

Wada fizyczna rzeczy w ujęciu art. 556 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym we wcześniejszym stanie prawnym polegała na braku właściwości lub istnieniu właściwości, o braku której zapewniał sprzedawca, niezależnie od tego, czy wada ta zmniejsza użyteczność lub wartość rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy.

Nowelizacja art. 5561 k.c. definiuje natomiast wadę fizyczną jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności jako niezgodność z umową należy rozumieć sytuacje:

  1. Gdy rzecz nie ma właściwości, które rzecz powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. Gdy rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego;
  3. Gdy rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (jest to nowość w porównaniu do obowiązującego stanu prawnego);
  4. Gdy rzecz wydana została kupującemu w stanie niezupełnym.

I AGa 21/18, Rękojmia za wady dzieła – istota. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku

Istota odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady dzieła w istocie rzeczy sprowadza się do przywrócenia ekwiwalentności spełnionych przez strony świadczeń. Wykonanie przez zamawiającego uprawnienia z tytułu rękojmi ma bowiem doprowadzić do stanu, w którym otrzyma on świadczenia (dzieło po usunięciu wady) stanowiące ekwiwalent pełnego wynagrodzenia wykonawcy. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, co oznacza, że jest niezależna od winy.

Czy odpowiedzialność z tytułu rękojmi może zostać wyłączona?

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest wyłączona w przypadku, gdy wady były wcześniej znane kupującemu. Czy w takim przypadku na kupującym ciąży obowiązek szczegółowego zbadania rzeczy przed zakupem? Kupujący traci uprawnienia wynikające z rękojmi za wady fizyczne, jeśli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a jeżeli wada wyszła na jaw później, jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do utraty uprawnień z rękojmi nie dojdzie w sytuacji, gdy sprzedający wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Termin dochodzenia roszczeń

Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Ponadto art. 568 § 2 k.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 art. 568 k.c.

Ponadto w terminie roku od dnia wykrycia wady należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo oświadczenie o obniżeniu ceny. Jeżeli kupujący żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu lub obniżeniu ceny nastąpi po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady.

Jeżeli zainteresował Państwa powyższy temat zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Bona Artis. Chętnie odpowiemy na Państwa dalsze pytania dotyczące kwestii przepisów prawa budowlanego. Zachęcamy również do lektury naszych pozostałych wpisów.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:

telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl

Add a Comment

Your email address will not be published.

Call Now Button