Plan ogólny gminy – procedura uchwalania

Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, będące obecnie podstawowym dokumentem określającym politykę przestrzenną gminy i jej kierunki. W przyszłości to plan ogólny, podobnie jak obecnie studium, będzie stanowił podstawę uchwalanego przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy oraz – jako akt prawa miejscowego – będzie podstawą wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Z uwagi na często powtarzające się zapytania dotyczące procedury uchwalania przez gminę planu ogólnego postanowiliśmy przybliżyć Państwu niektóre zagadnienia z tym związane.

Co to jest plan ogólny gminy i co zawiera?

Plan ogólny uchwala rada gminy dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów morskich wód wewnętrznych i terenów zamkniętych. W planie ogólnym określa się strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Można w nim również określić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.

Katalog stref planistycznych w nowym planie ogólnym

Obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszcza się wyznaczenie następujących stref planistycznych:

Potrzebujesz porady prawnej?

Skontaktuj się z nami — krótko opisz sprawę, a my wrócimy z odpowiedzią i propozycją dalszych kroków.

• ✅ szybki kontakt
• ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
• ✅ doświadczeni prawnicy

12 307 14 04 zadzwoń (stacjonarny) +48 797 331 312 zadzwoń (komórka) Formularz kontaktowy →

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

• strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW)
• strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ)
• strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową (SZ)
• strefy usługowej (SU)
• strefy handlu wielkopowierzchniowego (SH)
• strefy gospodarczej (SP)
• strefy produkcji rolniczej (SR)
• strefy infrastrukturalnej (SI)
• strefy zieleni i rekreacji (SN)
• strefy cmentarzy (SC)
• strefy górnictwa (SG)
• strefy otwartej (SO)
• strefy komunikacyjnej (SK).

Gminne standardy urbanistyczne a dostępność infrastruktury

Gminne standardy urbanistyczne obejmują: gminny katalog stref planistycznych, w którym określa się profil funkcjonalny stref planistycznych, wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy, a także wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Gminne standardy urbanistyczne mogą określać również gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, które obejmują zasady zapewnienia dostępu do obiektów infrastruktury społecznej – szkół podstawowych i obszarów zieleni publicznej.

Obszary uzupełnienia zabudowy i nowe zasady wydawania WZ

Istotnym elementem planu ogólnego są również obszary uzupełnienia zabudowy. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy granice obszaru uzupełnienia zabudowy powinny obejmować zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu. Od 1 lipca 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy teren będzie położony na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Ustalenia planu ogólnego kształtują politykę przestrzenną gminy na kolejne lata, dlatego warto zadbać o objęcie swojej nieruchomości strefą planistyczną odpowiadającą naszym zamierzeniom gospodarczym, tak aby w przyszłości zapisy planu ogólnego nie stanowiły przeszkody do ich realizacji. Jakie działania należy zatem podjąć w toku opracowywania planu ogólnego gminy?

Jak wygląda proces przystąpienia do sporządzania planu?

Przed sporządzeniem projektu planu ogólnego rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego. Uchwałę tą wójt, burmistrz albo prezydent miasta, podaje do publicznej wiadomości mieszkańców gminy wydając ogłoszenie o jej podjęciu. W obwieszczeniu organ wykonawczy określa między innymi sposób i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Wniosek do projektu planu ogólnego – ważne terminy

Wniosek do projektu planu ogólnego należy złożyć na formularzu pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego, którego wzór został określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego, z zachowaniem terminu określonego w obwieszczeniu. Warto pamiętać, że termin jest zachowany, jeżeli pismo wpłynie do urzędu gminy najpóźniej w ostatnim dniu terminu. Natomiast, nadanie pisma w placówce pocztowej w ostatnim dniu wyznaczonego terminu nie daje nam gwarancji, że zachowamy wyznaczony termin do jego wniesienia, gdyż liczy się data wpływu pisma do urzędu gminy, a nie data jego nadania na poczcie. Warto zatem zadbać o wniesienia pisma do Urzędu Gminy odpowiednio wcześnie, gdyż konsekwencją złożenia go po terminie jest pozostawienie pisma bez rozpoznania i utrata możliwość wnioskowania o objęcie nieruchomości określoną strefą planistyczną.

Konsultacje społeczne i opiniowanie projektu planu

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta po sporządzeniu projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko (jeśli jest wymagana) – udostępnia projekt w rejestrze i występuje o opinie do wymienionych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym instytucji, a po pozytywnym zaopiniowaniu projektu planu, ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Formami konsultacji społecznych are: zbieranie uwag do planu ogólnego – jako forma obligatoryjna – oraz organizowanie spotkań otwartych, paneli eksperckich lub warsztatów (poprzedzonych prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego), organizowanie spotkań plenerowych lub spacerów studyjnych, zorganizowanych na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, prowadzenie ankiet lub geoankiet, wywiadów, punktów konsultacyjnych lub dyżurów projektanta.

Uwagi do projektu planu ogólnego, podobnie jak wnioski do planu ogólnego, składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na formularzu pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego, w terminie wyznaczonym w obwieszczeniu informującym o konsultacjach społecznych.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta, po dokonanych zmianach w projekcie planu i ich uzgodnieniu, ponownie udostępnia projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana), i raportem – w rejestrze, a następnie przedstawia radzie gminy projekt planu ogólnego wraz z raportem, do uchwalenia.

Podsumowanie – dlaczego warto uczestniczyć w procedurze?

Procedura opracowywania projektu planu ogólnego jest długotrwała, ale warto czynnie w niej uczestniczyć – co najmniej składając wniosek do planu ogólnego, czy uwagi do konsultowanego projektu planu – aby wykorzystać możliwość kształtowania polityki przestrzennej gminy i zapewnić sobie najbardziej korzystne przeznaczenie własnej nieruchomości w planie ogólnym.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej dotyczącej planowania przestrzennego zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.