Wywłaszczenie i odszkodowanie za grunt przejęty pod budowę drogi

Rozwój infrastruktury drogowej pociąga za sobą konieczność przejmowania na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości niezbędnych do jej budowy. Szczególny tryb wywłaszczania nieruchomości pod budowę dróg publicznych wprowadzony został ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwaną „specustawą drogową”. Ponieważ wiele osób, których nieruchomości zostały przejęte pod budowę dróg publicznych, pyta o zagadnienia związane z zasadami wywłaszczania nieruchomości i ustalania odszkodowania za grunty przejęte pod drogi, postanowiliśmy przybliżyć nieco tematykę tego problemu.

Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi lex specialis w stosunku do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczących wywłaszczeń i odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone. Wprowadzenie „specustawą drogową” nieco odmiennych uregulowań w zakresie przejmowania gruntów pod budowę dróg publicznych miało na celu przyspieszenie zarówno procesu budowlanego, jak również procesu wydawania decyzji ustalających odszkodowania za przejęte grunty na rzecz poprzednich właścicieli.

Nieruchomości przeznaczone pod budowę drogi publicznej przejmowane są, w zależności od kategorii drogi, na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa). Przejście własności nieruchomości następuje na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którą w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich wydaje wojewoda, a w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych starosta wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej.

Właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów zajmowanych pod drogi, są informowani o postępowaniu w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej zawiadomieniem o wszczęciu postępowania wysyłanym na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Pozostałe strony, nie będące wnioskodawcą, zawiadamia się w formie obwieszczeń wywieszanych do publicznej wiadomości we właściwym urzędzie wojewódzkim lub  starostwie powiatowym prowadzącym postępowanie, a także w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, w Biuletynie Informacji Publicznej tych urzędów i w prasie lokalnej.

W zawiadomieniu o wszczęciu postępowania oraz w obwieszczeniach, znajdziemy informacje o oznaczeniu nieruchomości (lub ich części) objętych wnioskiem o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, o nazwie realizowanej inwestycji, podmiocie występującym z wnioskiem o wydanie zezwolenia, oraz informacje o terminie i miejscu, w którym możemy zapoznać się z aktami sprawy.

Postępowanie kończy się wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która między innymi określa linie rozgraniczające teren inwestycji, zatwierdza podział nieruchomości zgodnie z przebiegiem tych linii, i zawiera oznaczenie nieruchomości, które w związku z realizowaną inwestycją stają się własnością podmiotów publicznych. Z chwilą gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, nieruchomości lub ich części położone w granicach linii rozgraniczających, z mocy prawa, staną się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w tym zakresie, stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.

Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej doręczana jest wnioskodawcy, a zawiadomienie o jej wydaniu doręcza się właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych zezwoleniem. Pozostałe strony zawiadamiane są o jej wydaniu w drodze obwieszczeń.

Właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości przejętych pod drogę nie zostaną zawiadomieni o wydaniu decyzji, w przypadku gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny oraz w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyją, a ich spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku. Dlatego istotne jest, aby przed zakończeniem postępowania aktualni właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych inwestycją dopełnili obowiązku ujawnienia swoich praw do nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych.

Od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stronie służy odwołanie do organu wyższego stopnia, którym jest wojewoda – w przypadku wydania decyzji przez starostę lub minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – w przypadku wydania decyzji przez wojewodę.

Odszkodowanie za grunty przejęte pod budowę drogi publicznej ustala w formie decyzji ten sam organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu stała się ostateczna. Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania wszczynane jest z urzędu i osoby uprawnione do otrzymania odszkodowania nie muszą składać wniosku o jego wszczęcie.

Warto pamiętać, że podmioty uprawnione do otrzymania odszkodowania mają również prawo żądać:

• wypłaty zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej to odszkodowanie (art.12 ust. 5a ustawy drogowej) – przy czym do skorzystania z tego uprawnienia konieczne jest złożenie stosownego wniosku, oraz
• wypłaty odszkodowania zwiększonego o 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – wyda tę nieruchomość (lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia) niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, postanowienia o nadaniu takiego rygoru albo od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art.18 ust. 1e ustawy drogowej).

Wysokość odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne ustalana jest w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stosowane odpowiednio, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, oraz na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Wysokość odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną powinna stanowić ekwiwalent wartości wywłaszczanej nieruchomości. Podstawą ustalenia odszkodowania jest rynkowa wartość nieruchomości, a w przypadku stwierdzenia braku występowania w obrocie nieruchomości tego rodzaju co nieruchomość wywłaszczana, podstawą ustalenia odszkodowania będzie odtworzeniowa wartość  nieruchomości. Przy czym, w odniesieniu do gruntów, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W przypadku nieruchomości wywłaszczanych i przejmowanych pod budowę dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Prawidłowe ustalenie odszkodowania zależy więc w dużej mierze od rzetelnego ustalenia stanu faktycznego i prawnego nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji (co musi zostać udokumentowane między innymi w protokole oględzin nieruchomości) i od sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej w związku z zajęciem nieruchomości pod drogę publiczną i przysługującym z tego tytułu prawem do odszkodowania, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.