Odszkodowanie za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem planu miejscowego

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w art. 36 ust. 1-3  regulację pozwalającą, w przypadku spełnienia określonych przesłanek, na uzyskanie odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym – jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa – odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Przesłankami dochodzenia roszczenia na tej postawie są: uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, niemożność korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Przy czym, przez pojęcie korzystania z nieruchomości należy w tym przypadku rozumieć zarówno dotychczasowe faktyczne korzystanie z nieruchomości jak i każdy inny potencjalnie dopuszczalny sposób korzystania z niej.

Z kolei art. 36 ust. 3 tej ustawy przewiduje odszkodowanie, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 tego przepisu. W tym przypadku, do uzyskania odszkodowanie konieczne jest: uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, obniżenie wartości nieruchomości, oraz dokonanie jej sprzedaży. Przy czym, przez zbycie nieruchomości na podstawie tego przepisu należy rozumieć przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze odpłatnej czynności prawnej. Przepis ten nie dotyczy przypadków zbycia nieruchomości w formie darowizny.

Roszczenia wynikające z art. 36 ust. 1-3 ustawy mają charakter cywilnoprawny, a odszkodowanie przysługuje za poniesioną szkodę rzeczywistą.

W wyroku z dnia 12 października 2007 r. sygn. akt V CSK 230/07 Sąd Najwyższy stwierdził, że z art. 36 ust 1 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że roszczenie przysługuje właścicielowi nieruchomości i że odszkodowanie przysługuje tylko za szkodę rzeczywiście poniesioną przez niego w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Wykładnia literalna tego przepisu wskazuje wiec wyraźnie, że uprawnionym jest osoba będąca właścicielem nieruchomości, a nie jej części. Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Z kolei w wyroku z 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II CSK 336/14 Sąd Najwyższy stwierdził, że o tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone i czy w związku z tym właściciel poniósł rzeczywistą szkodę, decydują zmiany dotyczące danego obszaru wprowadzone przez nowy plan zagospodarowania przestrzennego w porównaniu do przeznaczenia danego obszaru w planie poprzednio obowiązującym.

W swoim orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjął również, że ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Sposób korzystania z nieruchomości należy więc łączyć nie tyle z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz istnieniem potencjalnej możliwości korzystania z niej w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w planie. W uzasadnieniu wyroku z 22 marca 2019 r., sygn. akt I CSK 52/18 Sąd Najwyższy wskazał, iż przy ocenie, czy określony sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, uwzględnienia wymaga nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ale także potencjalne możliwe sposoby korzystanie z niej, bez względu na to, czy uprawniony czynił z nich użytek lub przewidywał taką możliwość.

W orzecznictwie sądów powszechnych przyjmuje się, że art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy odszkodowania w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównaniu poniesionej szkody. Szkodą zaś jest różnica między stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku zmianą planu zagospodarowania przestrzennego – a stanem tego majątku po zmianie planu oraz dokonanej sprzedaży nieruchomości.

W wyroku z dnia 19 lipca 2018 r. sygn. akt I ACa 1436/17 Sąd Apelacyjny w Poznaniu wskazał, ze szkoda polegająca na obniżeniu wartości nieruchomości, jej związek przyczynowy z uchwaleniem (zmianą) planu zagospodarowania przestrzennego oraz odszkodowanie, w rozumieniu przepisu art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym maja charakter stricte cywilistyczny i muszą być wykładane i stosowane tak, jak w przypadku każdej szkody majątkowej, na gruncie przepisów ogólnych, w tym przede wszystkim art. 361 Kodeksu cywilnego. Przysługujące odszkodowanie ma bowiem zrekompensować właścicielowi nieruchomości doznany przez niego uszczerbek, co wymaga badania stanu dóbr przed zmianą przeznaczenia terenu i po tej zmianie w związku ze sprzedażą nieruchomości. Przy czym, oszacowanie szkody wymaga odniesienia się do stanu nieruchomości i jej wartości według cen z daty sprzedaży.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy ustalana jest zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. na dzień sprzedaży. Przy czym, obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Roszczenie można zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a spory w sprawach o odszkodowanie z tego tytułu rozstrzygają sądy powszechne.

Legitymowanymi do zgłoszenia roszczenia na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 r. sygn. akt IV CSK 508/08 są właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujących się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, który zbył nieruchomość i nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej dotyczącej możliwości uzyskania odszkodowania za szkodę powstałą w związku z wejściem w życie planu miejscowego, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.

FAQ – odszkodowanie za szkodę w związku z uchwaleniem planu miejscowego

Kiedy można żądać odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone. Właściciel lub użytkownik wieczysty może wtedy żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Jakie roszczenie przysługuje, gdy plan miejscowy obniżył wartość nieruchomości, a właściciel ją sprzedał?

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość i nie skorzystał z uprawnień z art. 36 ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy. Warunkiem jest obniżenie wartości oraz dokonanie odpłatnego zbycia.

Czy darowizna nieruchomości uprawnia do odszkodowania z art. 36 ust. 3 ustawy?

Nie. Zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 3 oznacza przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Przepis ten nie dotyczy przypadków zbycia w formie darowizny.

Co oznacza „korzystanie z nieruchomości” przy ocenie roszczenia z art. 36 ust. 1?

Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje nie tylko dotychczasowe faktyczne korzystanie, ale także każdy inny potencjalnie dopuszczalny sposób korzystania z niej. Przy ocenie uwzględnia się więc nie tylko to, jak nieruchomość była wykorzystywana, ale również jak mogła być zagospodarowana zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem.

Jak ustala się wysokość odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3?

Wysokość odszkodowania ustala się zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, na dzień sprzedaży. Obniżenie wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu lub zmianie planu, a wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia sprzed zmiany planu albo faktycznego sposobu użytkowania sprzed uchwalenia planu.

Jaki jest termin na zgłoszenie roszczeń i gdzie rozstrzyga się spory o odszkodowanie?

Roszczenie można zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Spory w sprawach o odszkodowanie z tego tytułu rozstrzygają sądy powszechne.

Kto jest uprawniony do roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy?

Uprawniony jest właściciel albo użytkownik wieczysty, który legitymował się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, następnie zbył nieruchomość i nie skorzystał wcześniej z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2.