Co oznacza dobra i zła wiara przy zasiedzeniu?

Zasiedzenie jest jednym z pierwotnych sposobów nabycia prawa własności rzeczy ruchomej bądź nieruchomości. Oznacza to, że do nabycia prawa własności dochodzi nawet, jeżeli poprzedni właściciel nie wyraził takiej woli. Do samego zdarzenia dochodzi nieodpłatnie, z mocy prawa. Nieodpłatność oznacza brak jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego dla poprzedniego właściciela rzeczy, a nabycie własności z mocy samego prawa wskazuje, że nie jest konieczna jakakolwiek aktywność ze strony dotychczasowego posiadacza, aby nastąpił skutek prawny nabycia prawa własności. Przejście prawa własności na nowego właściciela następuje z upływem określonego czasu, wskazanego w przepisach. W polskim porządku prawnym instytucja ta stanowi odstępstwo od zasady nienaruszalności prawa własności.

W przypadku nieruchomości ustawodawca wskazał, że posiadacz nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, a po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze

Samoistne posiadanie oznacza dysponowanie nieruchomością w taki sposób, jakby było się jej właścicielem.

Oznacza to, że można zasiedzieć nieruchomość posiadając ją w złej wierze, samoistnie i nieprzerwanie przez 30 lat. Posiadanie w dobrej wierze skraca czas potrzebny do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie do 20 lat.

Jako, że dobra i zła wiara są to niezdefiniowane ustawowo pojęcia, przy objaśnianiu ich znaczenia warto odwołać się do konkretnych, praktycznych przykładów. Bowiem prawidłowe rozumienie tych pojęć ma istotne znaczenie dla obrotu cywilnego i dochodzenia swoich praw przed sądem.

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że dobra wiara to stan psychiczny, wyrażający się w błędnym, niemniej usprawiedliwionym przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego bądź sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, pomimo tego, że rzeczywisty stan prawny oceniony obiektywnie jest odmienny.

Przekonanie to choć błędne, musi być usprawiedliwione, oparte na obiektywnych przesłankach, które wywodziły się ze stosunku prawnego będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego. Posiadaczowi w dobrej wierze musi towarzyszyć przekonanie, że wykonywanie przez niego prawa własności we własnym imieniu nie narusza niczyjego prawa.

Nie można mówić o dobrej wierze, jeżeli w toku postępowania na jaw wyjdą fakty, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości co do przysługującego mu prawa do korzystania z rzeczy.

Dobrą wiarę posiadacza wyłącza każde niedbalstwo, które wyraża się w niedołożeniu należytej staranności w uzyskaniu wiedzy o tym, komu przysługuje prawo do danej rzeczy.

Instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że przykładem na posiadanie nieruchomości w dobrej wierze jest nabycie prawa własności nieruchomości od właściciela ujawnionego w księdze wieczystej, który w rzeczywistości tym właścicielem nie jest.

Rozstrzygając, czy mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej, czy złej wierze, uwzględnia się okoliczności z chwili objęcia rzeczy w posiadanie. Zatem nawet, jeżeli posiadacz nieruchomości przed upływem okresu 20 lat dowie się, że nabył nieruchomość od niewłaściciela, nie ulegnie wydłużeniu okres niezbędny celem zasiedzenia.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienie, dość łatwo można zdekodować, co oznacza pojęcie złej wiary posiadacza. Taki posiadacz już w momencie objęcia rzeczy w posiadanie ma świadomość tego, że rzecz stanowi czyjąś własność lub też powinien był o tym wiedzieć. W tym przypadku brak jest podstaw do usprawiedliwienia niewiedzy.

Jako przykłady złej wiary przy zasiedzeniu można wymienić następujące sytuacje:

• kiedy rolnik zaczyna uprawiać pole mając świadomość, że nie należy ono do niego, ale wykorzystuje fakt, że jest ono nieużywane przez właściciela;
• zakupu nieruchomości w formie ustnej, ale bez zachowania formy aktu notarialnego;
• zakup nieruchomości od osoby, która nie jest właścicielem i nie widnieje w księdze wieczystej.

Z uwagi na fakt, iż zasiedzenie następuje z mocy prawa, aby potwierdzić ten stan prawny, wskazanym jest złożenie stosownego wniosku w wydziale sądu rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek w sprawie orzeczenia powinna złożyć osoba zainteresowana.

Nasza Kancelaria pomaga przejść Klientom przez każdy etap sprawy. Jeżeli poszukują Państwo pomocy prawnej w zakresie zasiedzenia, zapraszamy do kontaktu! Profesjonalny pełnomocnik odpowie na wszystkie pytania i pomoże w pozytywnym rozwiązaniu sprawy o zasiedzenie nieruchomości.