Jak zostać właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie?

Zasiedzenie polega na uzyskaniu prawa własności rzeczy wskutek bycia jej samoistnym posiadaczem przez odpowiednio długi czas. Zasiedzenie nieruchomości owiane jest wieloma mitami, przez to klienci Kancelarii niekiedy są zaskoczeni – pozytywnie lub negatywnie – po otrzymaniu fachowej analizy ich sytuacji.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że samoistne posiadanie, zgodnie z jego ustawową definicją, polega na faktycznym władaniu rzeczą jak właściciel. W praktyce może oznaczać to szerokie spektrum zachowań, w szczególnie w stosunku do nieruchomości. Najczęściej zasiedzenie dotyczyć będzie nieruchomości gruntowej, wobec czego jako przykłady zachowań odpowiadających władaniu jak właściciel wskazać można zarówno używanie rzeczy w sposób „czynny”, jak zabudowanie czy zasianie i zbieranie pożytków, ale również pozostawienie tam swojego mienia, np. pojazdu czy maszyny rolniczej.

Bezwzględnie wykluczone jest zasiedzenie np. wynajmowanego lokalu, dzierżawionej działki albo zajmowanego na zasadach użyczenia pokoju. Pomijając fakt, że ten ostatni nie może stanowić odrębnej nieruchomości, posiadanie oparte o stosunek prawny między dwoma podmiotami nie może być samoistne – nie występuje zachowanie się jak właściciel po stronie posiadacza.

W treści art. 172 Kodeksu Cywilnego mowa o „nieprzerwanym posiadaniu”, co jest sformułowaniem dość oczywistym – stan posiadania powinien charakteryzować się niezakłóconą ciągłością, nie może być zatem mowy o zsumowaniu kilku okresów posiadania, przerywanych posiadaniem nieruchomości przez kogoś innego.

Warto także wskazać na praktyczne zagadnienie – pomimo uwzględnienia w treści ustawy możliwości nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia przez posiadacza w dobrej wierze, dobra wiara ma zastosowanie w bardzo wąskim zakresie spraw dotyczących zasiedzenia. Ma to związek z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą nie można się zasłaniać nieznajomością jej treści. Bycie uznanym za posiadacza nieruchomości w dobrej wierze, a tym samym nabycie prawa własności po upływie dwudziestoletniego terminu (termin trzydziestoletni dla posiadacza w złej wierze) możliwe jest w praktyce w przypadku nieruchomości dla których nie urządzono ksiąg wieczystych, ewentualnie w przypadku wadliwego aktu notarialnego.

W kontekście powyższego istotna jest także chwila dobrej lub złej wiary posiadacza – przypada ona na moment objęcia posiadania i nie ulega zmianie w jego trakcie. Objęcie w posiadanie nieruchomości będąc w dobrej wierze, oznacza krótszy termin zasiedzenia. W kontekście istotnych dla zasiedzenia punktów w czasie warto nadmienić, że w praktyce z reguły wnioskuje się o stwierdzenie nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia w ostatni dzień roku w którym minął, z reguły trzydziestoletni, termin zasiedzenia.