Legalizacja samowoli budowlanej

Zagadnieniem, którym często zajmujemy się w naszej Kancelarii jest tematyka samowoli budowlanej, a zgodność wykonanych robót budowlanych z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma szczególne znaczenie przy ocenie legalności wykonanych prac. Dlatego, postanowiliśmy przybliżyć naszym czytelnikom obowiązujące przepisy prawa oraz ich wykładnię wskazującą na bezwzględną konieczność realizacji robót budowlanych w sposób zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy, określających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również znaczenie wymienionych aktów prawa miejscowego w procesie legalizacji samowoli budowlanej.

Zgodność zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest kontrolowana przez organy administracji architektoniczno-budowlanej już na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit a Prawa budowlanego).

W przypadku natomiast budowy lub robót budowlanych wymagających zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli ich wykonywanie narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, narusza inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy (art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego).

Podobnie w przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów, w tym między innymi zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że realizacja obiektu budowlanego wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawsze jest podstawą do stwierdzenia, że doszło do samowoli budowlanej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19.02.2015 r. sygn. II OSK 1743/13 stwierdził, że każdy obiekt budowlany mający być rezultatem robót budowlanych musi spełniać warunki określone w art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego. Jednym z wymogów wskazanych w treści tego przepisu jest konieczność budowania obiektu budowlanego w sposób określony w przepisach. Jak podkreślił sąd – przepisami prawa są także przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy jest bowiem aktem prawa miejscowego, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717; ze zm.). Zgodnie zaś z art. 87 ust. 2 Konstytucji RP źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego. Budowa obiektu budowlanego, nawet nie wymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wbrew postanowieniom tego planu jest zdaniem sądu innym przypadkiem samowoli budowlanej polegającym na realizacji tego obiektu niezgodnie z przepisami (art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego). W wypadku wybudowania takiego obiektu wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odpowiednie zastosowanie ma, między innymi, przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 7 Prawa budowlanego, dający podstawę do orzeczenia nakazu rozbiórki obiektu, gdy nie można doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem.

Pogląd, ten został w orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie zaaprobowany. Przytoczony został między innymi w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 03.10.016 r. II OPS 1/16, podjętej w składzie 7 sędziów, dlatego przyjmuje się, że wybudowanie obiektu budowlanego wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest podstawą do odpowiedniego zastosowania przepisu art. 51 ust. 1 pkt 1 w związku z ust. 7 Prawa budowlanego pozwalającego na orzeczenie nakazu rozbiórki z uwagi na brak możliwości doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem, tj. zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nawet w przypadku, gdy na realizację takiego obiektu budowlanego nie było wymagane pozwolenie na budowę czy zgłoszenie.

Zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia
2. w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska,
3. na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3,
4. w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Zgodnie zaś z art. 51 ust. 1 ww. ustawy, przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Przepisy te mogą być stosowane również do robót budowlanych zakończonych, co wynika z art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego, z tą różnicą, że w takim przypadku decyzji wydanej na podstawie art. 51 Prawa budowlanego nie poprzedza się postanowieniem wstrzymującym roboty budowlane.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym przepisami, o jakich mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego, są także przepisy planu miejscowego. Tym samym, niezgodność wykonanych robót budowlanych z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym wyklucza możliwość przeprowadzenia postępowania naprawczego w trybie art. 50-51 Prawa budowlanego, gdyż mamy do czynienia z nie dającym się usunąć naruszeniem prawa i wykonane roboty budowlane nie mogą być doprowadzone do stanu zgodnego z prawem.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z legalizacją robót budowlanych wykonanych z naruszeniem prawa, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.