Legalizacja samowoli budowlanej nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków

Właściciele nieruchomości remontujący stare budynki położone na należących do nich gruntach nie zawsze są świadomi, że remontowany budynek jest wpisany do rejestru zabytków, i że na jego remont, zgodnie z art. 29 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. W takim przypadku, legalizację samowoli budowlanej warto rozpocząć od oceny, czy wpis budynku do rejestru zabytków nastąpił zgodnie z przepisami i czy rzeczywiście remontowany budynek był zabytkiem w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w chwili wpisu do rejestru.

Obowiązek uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia robót przy zabytku

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając między innymi – ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Roboty budowlane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków

Z kolei w art. 29 ust. 7 ustawy Prawo budowlane ustawodawca wprowadził zapis, że do wszelkich robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast do robót wykonywanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagane jest dokonanie zgłoszenia – przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Wymogi formalne dotyczące rozbiórki obiektów zabytkowych

Również rozbiórka obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (art. 31 ust. 1b Prawa budowlanego).

Podobnie, w przypadku odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych, o którym mowa w art. 9 Prawa budowlanego, wymagane jest uzyskanie pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

A zatem, wpisanie obiektu budowlanego lub obszaru do rejestru zabytków pociąga za sobą szereg obowiązków oraz związanych z ich niedopełnieniem – konsekwencji, dla właściciela nieruchomości objętej nadzorem konserwatora zabytków.

W kontekście wyżej wymienionych przepisów warto więc dokonać oceny legalności wpisu obiektu budowlanego lub obszaru do rejestru zabytków i ustalić czy wpis ten nastąpił zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym, czy obiekt budowlany lub obszar wpisany do rejestru spełnia kryteria uznania go za zabytek w rozumieniu art. 3 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Wpis do gminnej ewidencji zabytków a prawo własności

Warto również pamiętać, że w wyroku z dnia 11 maja 2023 r. P 12/18 Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż art 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zakresie w jakim ogranicza prawo własności nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że niewątpliwie wpisanie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków pociąga za sobą istotne ograniczenia w realizacji prawa właściciela do korzystania z nieruchomości (ius utendi) przez ograniczenie w prowadzeniu konkretnych robót budowlanych i w tym sensie z całą pewnością wyraża się w praktyce ograniczeniem prawa własności. (…) W ocenie Trybunału, kształt regulacji zawartej w art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków, w rozumieniu nadanym wykładnią sądów, nie jest niezbędny do ochrony interesu publicznego, a jej efekty nie pozostają w dopuszczalnej proporcji do ciężarów nakładanych na właścicieli nieruchomości. Zdaniem TK, osłabienie ochrony własności, przez wyłączenie udziału właściciela w postępowaniu skutkującym wpisem nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków, nie służy realizacji żadnych konstytucyjnie uzasadnionych wartości. (…) Nadrzędne cele jakimi są pielęgnacja dziedzictwa narodowego oraz ochrona dóbr kultury nie upoważniają ustawodawcy do wprowadzania lub utrzymywania takich ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, które nie są ani konieczne, ani proporcjonalne dla realizacji tych celów. Oba te cele, stanowiące jednocześnie wartości konstytucyjne, nie muszą być przeciwstawne, pod warunkiem, że ich ochrona i realizacja zostanie racjonalnie i proporcjonalnie wyważona.

Konieczność zapewnienia właścicielowi ochrony prawnej

Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że fundamentem demokratycznego państwa prawnego jest możliwość obrony oraz ochrony swoich dóbr a właściciel nieruchomości, dowiadując się, że nieruchomość ma zostać wpisana do gminnej ewidencji zabytków, powinien mieć możliwości w postępowaniu administracyjnym zająć stanowisko oraz zakwestionować działania podejmowane przez organ administracji gminnej w porozumieniu z konserwatorem. Jak stwierdził Trybunał, postępowanie w takim zakresie musi być oparte na możliwie jak najpełniejszych i najbardziej precyzyjnych regulacjach. Kryteria powinny być przejrzyste, ponieważ od nich zależy możliwa ingerencja w konstytucyjne wolności i prawa. Niebezpieczeństwo arbitralności organów wykonawczych jednostek samorządu terytorialnego prowadzić może do bezpodstawnego działania, zwłaszcza, że definicja ustawowa “zabytku” tworzy szerokie pole administracyjnego uznania. Dlatego, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków w zakresie, w jakim ogranicza prawo własności nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust.3 Konstytucji.

Tym samy Trybunał Konstytucyjny potwierdził obowiązek zapewnienia właścicielom możliwości ochrony ich praw w postępowaniu o wpis należącej do nich nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej w sprawie robót budowlanych prowadzonych w obiekcie zabytkowym, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.