Nabyta nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej – jakie mam prawa?

Konsultując sprawy dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej niejednokrotnie trafiamy w Kancelarii na nieoczywiste sprawy, których podjęcie wymaga szerszej analizy stanu faktycznego. Tak było w przypadku klienta, który nabył nieruchomość pod zabudowę jednorodzinną. Stosownie do treści umowy w formie aktu notarialnego, nieruchomość składająca się z kilku działek ewidencyjnych miała posiadać dostęp do drogi publicznej – częściowo bezpośredni, a częściowo realizowany przez inne, oznaczone działki. Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało na dokonane zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką.

Analiza dokumentów sprawy wykazała jednak, że klient został najprawdopodobniej wprowadzony w błąd co do rzeczywistego stanu nieruchomości, bowiem „droga publiczna” do której rzekomo miał mieć dostęp była w rzeczywistości drogą wewnętrzną ustanowioną poprzez wyodrębnienie niewielkich działek na cele drogowe, które powinny pozostawać we współwłasności właścicieli okolicznych nieruchomości, ewentualnie zostać obciążone stosownymi służebnościami. Tymczasem nie dość, że wymienione w treści księgi wieczystej pochodziły sprzed kilkudziesięciu lat i ustanowione zostały przy odmiennym podziale geodezyjnym okolicy, co uniemożliwiało ich zastosowanie w obecnych warunkach, a co gorsze faktyczny przebieg drogi wewnętrznej nie pokrywał się z podziałem geodezyjnym – tym samym droga przechodziła przez nieruchomość jednego z okolicznych właścicieli, który regularnie dokonywał blokad przejazdu, powołując się (poniekąd słusznie) na swoje prawo własności.

Jak wskazywaliśmy na naszym blogu, jednym z uprawnień kupującego w ramach rękojmi jest możliwość odstąpienia od umowy, która została zarekomendowana w niniejszym stanie faktycznym, bowiem klient nie chciał dłużej pozostawać właścicielem wadliwej nieruchomości. Taka możliwość wynika z zawartej w Kodeksie cywilnym definicji wady, którą stanowi m.in. brak właściwości, o których posiadaniu sprzedający zapewnił kupującego – w opisywanym stanie faktycznym klient został przez sprzedającego zapewniony o dostępie nieruchomości do drogi publicznej, co faktycznie nie miało miejsca.

Na marginesie należy wskazać, że jako alternatywne rozwiązania można było przyjąć np. wystąpienie z roszczeniem o ustanowienie drogi koniecznej na nieruchomości, po której droga faktycznie przebiega a zwrotu poniesionych kosztów zażądać od sprzedającego, w drodze zwykłego roszczenia odszkodowawczego. Nic nie stoi także na przeszkodzie, aby z tytułu rękojmi za wady zażądać obniżenia ceny nieruchomości – takie rozwiązanie wymagałoby jednak opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem postępowania, w celu określenia wartości roszczenia.

Zapraszamy do kontaktu osoby borykające się z wadami zakupionych nieruchomości.