Podstawy ustalania odszkodowania w związku z budową stacji bazowej telefonii komórkowej

aCoraz częściej zgłaszają się do naszej Kancelarii osoby szukające pomocy prawnej w związku z budową w bezpośrednim sąsiedztwie należącej do nich nieruchomości stacji bazowej telefonii komórkowej. Zapytania dotyczą nie tylko możliwości wstrzymania budowy masztu antenowego, ale również zasad ustalania odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości sąsiednich z uwagi na ich położenie w zasięgu oddziaływania pola elektromagnetycznego emitowanego przez anteny stacji bazowej.

Podstawę do dochodzenia tego typu roszczeń stanowią przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. Zgodnie z art. 129 ust. 1 i 2 wyżej wymienionej ustawy, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może także żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Przy czym, szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Możliwość dochodzenia wyżej wymienionych roszczeń została przez ustawodawcę ograniczona terminem. Zgodnie z art. 129 ust. 4 ustawy z roszczeniami o wykup nieruchomości lub o ustalenie odszkodowania za poniesioną szkodę można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Podmiotami uprawnionymi do wystąpienia z roszczeniem o wykup nieruchomości są: właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Natomiast roszczenie o naprawienie szkody przysługuje podmiotom, które posiadają prawo rzeczowe do nieruchomości.

Podstawą do domagania się powyższych roszczeń jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości poprzez stworzenie obszaru ograniczonego użytkowania.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska – obszar ograniczonego użytkowania tworzy się jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, takiego jak: oczyszczalnia ścieków, składowisko odpadów komunalnych, kompostownia, trasa komunikacyjna, lotnisko, linia i stacja elektroenergetyczna, obiekt sieci gazowej oraz instalacja radiokomunikacyjna, radionawigacyjna i radiolokacyjna.

Jak wynika z art. 135 ust. 3a wyżej wymienionej ustawy organy, tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów. Przy czym, w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2 ustawy, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

W związku z interpretacją przepisu art. 129 ust. 1 i 2 ustawy Prawo ochrony środowiska dotyczącego ustalenia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości znajdującej się w obszarze ograniczonego użytkowania doszło do powstania rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Przed rokiem 2022 r. dominował pogląd, zgodnie z którym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości według art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania.

Z kolei w części wyroków wydawanych między innymi w roku 2022 Sąd Najwyższy zajmował stanowisko, zgodnie z którym wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na niemożność zachowania standardów ochrony środowiska nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, określonego w art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, ale za ograniczające sposób korzystania z nieruchomości w rozumieniu tego przepisu mogą być uznane wyłącznie postanowienia aktu o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania określające nakazy, zakazy i zalecenia skierowane do właścicieli nieruchomości (art. 135 ust. 3a Prawa ochrony środowiska).

Ostatecznie uchwałą składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6.11.2024 r. sygn. III CZP 27/24 Sąd ten rozstrzygnął istniejące rozbieżności stwierdzając, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do uchwały – „objęcie nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania stanowi samo przez się ograniczenie praw właściciela. Wynika to już choćby z nazwy tej strefy, ale także z uniemożliwienia właścicielowi zwalczania immisji (np. hałasu) w sposób do tego właściwy – umieszczenie nieruchomości w tej strefie w pewnym zakresie „legalizuje” immisje. Wnioski płynące z wykładni językowej wskazują zatem, że samo objęcie nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania uzasadnia dochodzenie odszkodowania, jeśli właściciel nieruchomości wykaże wysokość szkody z tego wynikającej.”

Zgodnie z art. 136 ust. 1 Prawa ochrony środowiska – w razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne. Natomiast obowiązanym do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest podmiot, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Obszar ograniczonego użytkowania dla stacji bazowej telefonii komórkowej może zostać utworzony uchwałą rady powiatu. Dochodzi do tego jednak niezmiernie rzadko (o ile w ogóle) ponieważ stacje bazowe telefonii komórkowej po nowelizacji dokonanej w 2022 r. przestały być zaliczane do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku, a zmiany w przepisach określających poziom dopuszczalnego natężenia pola elektromagnetycznego i sposób jego pomiarów w latach 2019 – 2022 praktycznie wykluczyły możliwość stwierdzenia, że doszło do naruszenia norm w tym zakresie.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z odszkodowaniem za utratę wartości nieruchomości, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.