Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego kończy proces realizacji inwestycji budowlanej. W przypadkach wymienionych w ustawie, do rozpoczęcia użytkowania nowego obiektu koniecznej jest jednak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy a pozwolenie na użytkowanie

Co do zasady, przystąpienie do użytkowania wymaga jedynie zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Przepis art. 54 ustawy Prawo budowlane stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego:

• na którego budowę wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo 
• zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, tj.:

– budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, – wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, – sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 15 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, i wodorowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, można przystąpić, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W przypadku zgłoszenia sprzeciwu przez organ, za dzień jego wniesienia – zgodnie ze stosowanym w tym przypadku art. 30 ust. 6a Prawa budowlanego – uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej, albo w przypadku doręczenia na adres do doręczeń elektronicznych, dzień wystawienia dowodu wysłania, a w przypadku skorzystania z publicznej usługi hybrydowej, dzień odebrania dokumentu elektronicznego przez operatora wyznaczonego. Zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu organ nadzoru budowlanego może z urzędu wydać również przed upływem czternastodniowego  terminu. Wówczas wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, i uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego?

W art. 55 ustawy Prawo budowlane, zostały wskazane przypadki, gdy uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest obowiązkowe, ponieważ wystąpiła jedna z przesłanek wymienionych w tym artykule. Zgodnie z wymienionym przepisem, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

• na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do określonej w tym przepisie kategorii,
• zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 Prawa budowalnego, tj. gdy prowadzone jest postępowanie legalizacyjne dotyczące samowoli budowlanej -budowy wymagającej pozwolenia na budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, (wymienionych w tym przepisie wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, sieci oraz wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2), 
• zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego, tj. gdy organ nadzoru budowlanego po sprawdzeniu wykonania nałożonego obowiązku, wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektów: zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone,
• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Dokumenty i procedura uzyskania pozwolenia na użytkowanie

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor obowiązany jest dołączyć dokumenty wymienione w art. 57 ustawy Prawo budowlane. Zawiadomienie lub wniosek składa się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo, na formularzu określonym w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 31 marca 2022 r. w sprawie określenia wzoru formularza zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Składany wniosek stanowi jednocześnie wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a ustawy. Inwestor objęty obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obowiązany jest również zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania: Państwową Inspekcję Sanitarną i Państwową Straż Pożarną (zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych).

Organy te mają 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia na zajęcie stanowiska. Brak zajęcia stanowiska w tym terminie, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag. Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wydaje się po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym. Decyzją tą może być objęty cały obiekt budowlany lub jego część. Decyzja może również dotyczyć tylko niektórych z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2. 

Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy Prawo budowalne organ nadzoru budowlanego wydając pozwolenie na użytkowanie obiektu może określić warunki jego użytkowania (decyzja taka jest decyzją z zastrzeżeniem warunku rozwiązującego) albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie określonych robót budowlanych (wówczas wydawana decyzja jest decyzją z zastrzeżeniem warunku zawieszającego). Nałożenie w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego warunków jego użytkowania lub obowiązku wykonania określonych robót budowlanych zawsze musi mieć podstawę w przepisie prawa powszechnie obowiązującego.   

Zgodnie z orzecznictwem, uzależnienie użytkowania od wykonania określonych robót budowlanych powinno nastąpić z zastrzeżeniem terminu na ich wykonanie. W wyroku z dnia 09.03.2006 r. sygn. akt. VII SA/Wa 1417/05, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że decyzja udzielająca pozwolenia na użytkowanie powinna zawierać dokładne określenie terminu wykonania przez inwestora brakujących balustrad.

Niewykonanie przez inwestora w wyznaczonym terminie nałożonych czynności zobowiązuje organ administracji architektoniczno-budowlanej do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o użytkowaniu na podstawie art. 162 § 1 pkt 2 Kpa. Podobnie, w przypadku niewykonania określonego w pozwoleniu na użytkowanie warunku organ nadzoru budowlanego stwierdzi wygaśnięcie decyzji. W wyroku NSA z dnia 20.03.2012 r. sygn. akt. II OSK 12/11 sąd ten stwierdził, że niewykonanie nałożonego obowiązku realizacji określonych robót budowlanych w oznaczonym terminie, skutkuje w oparciu o art. 162 § 1 pkt 2 Kpa koniecznością stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z powodu niedopełnienia przez stronę warunku zawartego w tej decyzji. Należy zatem pamiętać, że jeżeli nie będziemy wykonywać użytkowania z zastrzeżonymi w decyzji warunkami lub nie wykonamy wskazanych w niej robót budowlanych w zakreślonym terminie organ nadzoru budowlanego pierwszej instancji będzie zobowiązany stwierdzić wygaśnięcie wydanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. 

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego – po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli – może również wydać pozwolenie na użytkowanie pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem. W takim przypadku, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie organ może określić termin wykonania tych robót.

Po zakończeniu robót budowlanych inwestor obowiązany jest zawiadomić o ich wykonaniu organ nadzoru budowlanego. Niewykonanie robót w wyznaczonym terminie spowoduje, że organ nadzoru pierwszej instancji będzie miał obowiązek w takim przypadku uchylić decyzję na podstawie art. 162 § 2 Kpa.  Organ nadzoru budowlanego odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przypadku niespełnienia wymagań objętych obowiązkową kontrolą obiektu oraz określonych w art. 57 ust.  1 – 4 Prawa budowlanego.

W takiej sytuacji, przepisy art. 51 Prawa budowanego dotyczące wydania decyzji o nałożeniu obowiązków i sprawdzeniu ich wykonania, decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, stosuje się odpowiednio. Ponadto, w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie wykonania warunków użytkowania lub określonych robót budowlanych, o których mowa w art. 59a ust. 2 Prawa budowlanego, organ wymierza karę na podstawie art. 59f Prawa budowlanego. 

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.