Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego – kiedy jest wymagane i jakie są konsekwencje braku decyzji?
Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego nie ma definicji ustawowej, ale zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych przyjmuje się, że należy je rozumieć jako rozpoczęcie korzystania z obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę.
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest uprzednie zgłoszenie organowi nadzoru budowlanego zamiaru przystąpienia do jego użytkowania albo, w przypadkach wskazanych w ustawie, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Konsekwencją udzielenia pozwolenia na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego jest uznanie przez organ, iż proces budowlany został zakończony.
Skontaktuj się z nami — krótko opisz sprawę, a my wrócimy z odpowiedzią i propozycją dalszych kroków.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.
Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1-3) ustawy Prawo budowlane inwestor musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli:
– na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do określonej w ustawie kategorii obiektów budowlanych, tj.: obiektów sportu i rekreacji, budynków oświaty, nauki i kultury, budynków kultu religijnego, budynków służby zdrowia i opieki społecznej, budynków administracji publicznej, pozostałych budynków mieszkalnych zaliczonych do kategorii XIII, budynków zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, budynków sportu i rekreacji, budynków biurowych i konferencyjnych, budynków handlu, gastronomii i usług, stacji paliw, składowisk odpadów, obiektów gospodarki wodnej, budowli hydrotechnicznych piętrzących, upustowych i rekreacyjnych, drogowych i kolejowych obiektów mostowych, obiektów służących do korzystania z zasobów wodnych,
– do obiektu budowlanego jest prowadzona procedura legalizacji samowoli budowlanej lub postępowanie naprawcze,
– przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest wydawana na wniosek. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Wydawana decyzja może obejmować: obiekt budowlany lub jego cześć, ale także, w przypadku obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, tylko niektórych z tych obiektów.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że jeżeli inwestor odstępuje od warunków pozwolenia na budowę, to nie może ubiegać się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zdaniem sądu realizacja wymagań wynikających z art. 54 i 55 Prawa budowlanego jest skuteczna tylko w odniesieniu do obiektów, które zostały zrealizowane zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę (tak np. w wyrok NSA z dnia 8 czerwca 2018 r. II OSK 1697/16).
W wyroku II SA/Gd 731/20 z dnia 09.04.2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyjaśnił, że istotą prowadzenia postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest ustalenie, czy wybudowany obiekt może być użytkowany w sposób, który został określony w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to końcowy etap procesu inwestycyjnego skierowany na sprawdzenie, czy zrealizowany obiekt jest zgodny z obiektem projektowanym, na który organ administracyjny udzielił pozwolenia budowlanego, a więc z tym, co zakładano na etapie wstępnym procesu inwestycyjnego. Jak wyjaśnił Sąd, z przepisu art. 55 Prawa budowlanego wynika jednoznacznie, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może być wydana wyłącznie po uprzednim uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, bądź decyzji wymienionych w art. 49 ust. 4 i 51 ust. 4 Prawa budowlanego. Z tych też powodów, zdaniem Sądu, uchylenie przez sąd administracyjny decyzji o pozwoleniu na budowę (w części lub w całości) rodzi dla wydanej wcześniej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie konsekwencje wynikające z art. 145 § 1 pkt 8 Kpa.
W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zawiadomienia o zakończeniu budowy lub bez uzyskania wymaganego pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany. Organ potwierdza pouczenie wpisem w protokole kontroli, albo w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela doręcza pouczenie na piśmie. Po upływie 60 dni od dnia doręczenia pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy obiekt budowlany lub jego część jest nadal użytkowany z naruszeniem art. 54 i art. 55 ustawy Prawo budowlane.
W przypadku niezaprzestania użytkowania z naruszeniem w/w przepisów organ nadzoru, wydaje postanowienie o wymierzeniu kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego stosując przepisy art. 59f Prawa budowlanego, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kara może być powtórzona w wysokości równej pięciokrotności w/w opłaty, jeżeli po upływie 30 dni od doręczenia poprzedniego postanowienia o wymierzeniu kary organ stwierdzi, że obiekt nadal jest użytkowany z naruszeniem przepisów. Postanowienie o wymierzeniu kary może być wydawane wielokrotnie. Na postanowienie o wymierzeniu kary stronie przysługuje zażalenie.
Konsekwencją przyjęcia, że o pozwolenie na użytkowanie można ubiegać się tylko w sytuacji, gdy nie odstąpiono od warunków pozwolenia na budowę jest stanowisko sądów administracyjnych, zgodnie z którym organy nadzoru budowlanego nie są upoważnione do wymierzenia inwestorowi kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli w toku postępowania stwierdziły, iż skarżący zrealizował obiekt z istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, realizacja wymagań wynikających z art. 54 i art. 55 Prawa budowlanego, którym odpowiada uprawnienie organów nadzoru budowlanego do wymierzenia kary za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia, jest skuteczna tylko w odniesieniu do obiektów, które zostały wykonane zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę.
Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu II OSK 2641/17 z dnia 30.11.2020 r. przyjął, że w stosunku do obiektów budowlanych wzniesionych bez wymaganego pozwolenia na budowę nie ma prawnej możliwości zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, co oznacza, że art. 54 Prawa budowlanego nie ma zastosowania w stosunku do obiektów budowlanych wzniesionych bez pozwolenia na budowę. Do takich obiektów zastosowanie ma art. 55 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Oznacza to, że o przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisu art. 55 Prawa budowlanego można mówić dopiero wówczas, kiedy inwestor przystąpił do użytkowania obiektu budowlanego, w stosunku do którego wydana została decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych bądź, jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego, zawierająca jednocześnie obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej ze zgłoszeniem zakończenia budowy lub uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.
Zadzwoń lub napisz — wrócimy z odpowiedzią i podpowiemy najlepsze dalsze kroki w Twojej sprawie.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.