Spłaty, dopłaty i podział mieszany przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości ma jeden zasadniczy cel: zamienić prawo wspólne na indywidualne prawa majątkowe poszczególnych osób. W praktyce najczęściej chodzi o to, aby każdy ze współwłaścicieli wyszedł ze sprawy z:

• konkretną częścią nieruchomości,
• albo ekwiwalentem pieniężnym odpowiadającym jego udziałowi.

Najbardziej naturalnym i preferowanym rozwiązaniem jest podział fizyczny (w naturze). Życie i realia rynkowe sprawiają jednak, że rzadko kiedy da się go przeprowadzić „po linijce”, dokładnie co do złotówki. Wtedy w grę wchodzą dopłaty, spłaty i tzw. podział mieszany.

Podział fizyczny jako punkt wyjścia

Zasadniczo sąd, rozpoznając wniosek o zniesienie współwłasności, powinien zacząć
od pytania:

Czy da się dokonać podziału nieruchomości w naturze tak, aby każdy dostał część odpowiadającą jego udziałowi?

Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, sąd dąży do takiego rozwiązania, o ile:

• nie narusza ono przepisów (np. planu miejscowego, wymogów co do minimalnej powierzchni działki),
• nie powoduje oczywistej niegospodarności (np. powstania działek kompletnie nieprzydatnych w obrocie),
• umożliwia realne korzystanie z wydzielonych części.

W praktyce jednak wydzielone części niemal zawsze różnią się wartością – jedna może być lepiej położona, mieć lepszy dojazd, większą powierzchnię zabudowy itd. Wtedy pojawia się przestrzeń dla dopłat i spłat.

Dopłaty i spłaty – wyrównanie wartości, nie „karanie” jednej strony

Jeżeli w wyniku podziału fizycznego:

• jedna osoba otrzymuje część nieruchomości o wartości większej niż jej udział,
• a inna – o wartości mniejszej,

sąd może zasądzić odpowiednie dopłaty lub spłaty, aby wyrównać ekonomiczne skutki podziału. W orzecznictwie podkreśla się, że:

• co do zasady każdy współwłaściciel powinien otrzymać majątek o wartości odpowiadającej jego udziałowi,
• dopłaty i spłaty służą wyłącznie uzupełnieniu różnic między wartością udziału a wartością przyznanej części,
• nie są instrumentem „karania” któregokolwiek z uczestników, tylko narzędziem przywrócenia równowagi.

Sąd przy ustalaniu wysokości dopłat:

• bierze pod uwagę aktualną wartość rynkową nieruchomości,
• odnosi ją do dotychczasowych udziałów,
• analizuje realne możliwości majątkowe uczestników (np. czy są w stanie udźwignąć spłatę bez natychmiastowego popadnięcia w niewypłacalność).

Raty, terminy i zabezpieczenie dopłat

Zgodnie z art. 212 § 3 k.c. sąd ma do dyspozycji kilka istotnych narzędzi:

• może rozłożyć dopłaty/spłaty na raty,
• wyznaczyć terminy płatności,
• określić wysokość i termin płatności odsetek,
• a dla zabezpieczenia należności – np. obciążyć nieruchomość odpowiednim prawem (np. hipoteką).

W wyjątkowych przypadkach istnieje też możliwość odroczenia zapłaty rat już wymagalnych. Chodzi o to, aby z jednej strony zapewnić realne wyrównanie udziałów, a z drugiej – nie doprowadzić do sytuacji, w której orzeczenie jest niewykonalne dla zobowiązanego.

W praktyce ma to ogromne znaczenie np. wtedy, gdy:

• jeden ze współwłaścicieli chce przejąć całą nieruchomość,
• ale jego sytuacja finansowa nie pozwala na natychmiastową spłatę wszystkich pozostałych,
• natomiast w dłuższym, rozsądnym okresie jest w stanie to zrobić.

Podział mieszany – gdy część dostaje nieruchomość, a część pieniądze

Nie zawsze jest możliwe, aby każdy uczestnik dostał fizycznie kawałek nieruchomości. Często:

• podział działki na trzy części byłby nieracjonalny, ale na dwie – już tak,
• jedna osoba jest realnie zainteresowana lokalem / domem, a inni nie mają takiej potrzeby,
• ktoś chce zachować inwestycję, a pozostali wolą środki pieniężne.

W takiej sytuacji dopuszczalny jest tzw. podział mieszany – polegający na tym, że:

• część współwłaścicieli otrzymuje wydzielone części nieruchomości,
• pozostali zamiast fizycznego udziału dostają spłaty pieniężne.

Doktryna i orzecznictwo akceptują takie rozwiązanie, podkreślając, że:

• istotne jest, aby w efekcie każdy współwłaściciel otrzymał ekonomiczny ekwiwalent swojego udziału,
• sąd ma sporą swobodę w ułożeniu konstrukcji podziału, o ile mieści się ona
  w granicach przepisów i zasad współżycia społecznego.

Jak przygotować się do sprawy o zniesienie współwłasności?

Przed złożeniem wniosku warto:

• ustalić aktualną wartość rynkową nieruchomości (np. przez operat szacunkowy),
• przemyśleć, jaki wariant podziału jest dla Państwa akceptowalny (podział fizyczny, przyznanie całości jednej stronie, sprzedaż),
• ocenić realne możliwości finansowe – czy jesteśmy w stanie udźwignąć dopłaty / spłaty, jeśli nieruchomość ma zostać przyznana nam,
• rozważyć, czy podział mieszany nie będzie w praktyce rozwiązaniem najrozsądniejszym.

Zniesienie współwłasności z zastosowaniem dopłat, spłat czy podziału mieszanego to nie tylko kwestia przepisów, ale przede wszystkim dobrego ułożenia interesów wszystkich stron.

Jeżeli rozważają Państwo zniesienie współwłasności nieruchomości, w której występują różne udziały, skomplikowane relacje rodzinne lub kredyty – kluczowe jest prawidłowe przygotowanie koncepcji podziału i argumentacji na etapie wniosku do sądu.