Dalsze wady nieruchomości wykrywane po wszczęciu procesu

Źle wykonane roboty budowlane, szczególnie w przypadku większych przedsięwzięć budowlanych mają tę cechę, że ich wszystkie wady najczęściej nie są widoczne od razu. Niektóre osoby w związku z tym obawiają się dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady przed ich stuprocentowym zbadaniem. Nie jest to działanie rekomendowane naszym klientom przez Kancelarię.

Przepisy regulujące postępowanie cywilne w dość szerokim zakresie pozwalają na zmianę powództwa w trakcie procesu. Jedną z możliwych modyfikacji jest tzw. „zmiana ilościowa” polegająca na zmniejszeniu bądź zwiększeniu dochodzonej kwoty pieniężnej. Ze względu na fakt, że roszczenie oparte o obniżenie ceny albo usunięcie wady w ramach rękojmi ma charakter pieniężny – dochodzi się bowiem kwoty o jaką cena ma być obniżona albo sumy potrzebnej do usunięcia wady – istnieje możliwość zmiany wysokości żądania w trakcie procesu.

Powyższe ma oczywiste przełożenie na sytuację w której już po wykonaniu robót wykrywane są ich dalsze wady. Z oczywistych względów, w przypadku wadliwego wykonania robót budowlanych inwestor na ogół kontynuuje roboty po zabezpieczeniu materiału dowodowego. Ma to na celu przede wszystkim uchronienie się przed dalszymi stratami, które mogą być skutkiem opóźnienia całości inwestycji albo niemożliwością korzystania z budynku czy lokalu. Kolejne wady mogą ujawniać się wraz z postępem prac albo już po rozpoczęciu korzystania z gotowego budynku. Po ich wykryciu, udokumentowaniu i oszacowaniu kosztów usunięcia (albo wpływu na wartość wykonanych robót) należy w piśmie procesowym dokonać zmiany powództwa przez zażądanie wyższej kwoty zapłaty.

Na uzasadnienie rozszerzenia powództwa należy przedstawić dlaczego żądamy zwiększonej kwoty od pozwanego. Może do tego posłużyć materiał analogiczny do tego, który został wykorzystany przy wnoszeniu pozwu – prywatna opinia rzeczoznawcy, oferta usunięcia wad lub odtworzenia poszczególnych elementów sformułowana przez profesjonalistę, dokumentacja zdjęciowa. Zasada jest taka sama jak przy pierwotnym formułowaniu i uzasadnianiu roszczenia. Ponad powyższe dobrą praktyką jest również rozszerzenie wniosku o dowód z opinii biegłego również na nowe wady.

Pomimo istnienia możliwości rozszerzenia powództwa przez niemalże cały czas sporu, nie należy zwlekać z jego dokonaniem w przypadku wykrycia nowych wad wykonanych robót budowlanych (może bowiem pojawić się pomysł, aby zaczekać, czy nie ujawnią się kolejne). Ma to na celu uchronienie się przed zarzutem naruszenia zasady prekluzji dowodowej, zgodnie z którą wszelkie twierdzenia i dowody powinny być podniesione w pierwszym piśmie, chyba że potrzeba ich powołania wynikła później. Zwlekanie ze zgłoszeniem kolejnych wad – i w konsekwencji rozszerzeniem powództwa – może skutkować zarzutami drugiej strony, że mogliśmy powołać dane okoliczności wcześniej.

Jak wynika z powyższego zakres wad wykonanych robót budowlanych opisany w pozwie nie musi stanowić ostatecznego katalogu podstaw dla naszych roszczeń. Przepisy pozwalające na rozszerzenie powództwa umożliwiają dalsze prowadzenie inwestycji po rozpoczęciu sporu sądowego.

Zapraszamy do kontaktu osoby zainteresowane poprowadzeniem spraw z zakresu rękojmi za wady.