Maszt telekomunikacyjny a odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości

Popularnym problemem występującym u klientów pochodzących z obszarów mniej zurbanizowanych są budowy w pobliżu ich nieruchomości masztów telekomunikacyjnych. Obiekty te, choć służą realizacji ważnych celów publicznych związanych z zapewnieniem łączności, bardzo często zaburzają ład przestrzenny, dominują nad krajobrazem oraz powodują szereg uciążliwości dla właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Maszty telekomunikacyjne, szczególnie te budowane w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, nierzadko stają się źródłem konfliktów sąsiedzkich i powodują liczne obawy, zarówno estetyczne, jak i funkcjonalne. Ich obecność może ograniczać możliwość pełnego korzystania z nieruchomości – np. poprzez zacienienie części działki, ograniczenie widoku, a także konieczność tolerowania przejazdów technicznych związanych z obsługą masztu. Często też na potrzeby budowy lub późniejszego serwisowania obiektu ustanawiana jest służebność przejazdu lub służebność przesyłu na nieruchomościach sąsiednich, co bezpośrednio wpływa na sytuację prawną właścicieli tych działek.

Możliwość przeciwdziałania budowie masztu prowadzonej z naruszeniem przepisów została szczegółowo omówiona w odrębnym wpisie na naszym blogu. W niniejszym artykule skupimy się na sytuacji, gdy maszt już został wybudowany i funkcjonuje.

Wydawać by się mogło, że w takim przypadku właściciel sąsiedniej nieruchomości musi pogodzić się ze stratami, jakie niesie za sobą sąsiedztwo wysokiej, stalowej konstrukcji, zaburzającej dotychczasowy ład przestrzenny. Okazuje się jednak, że nie wszystko jest stracone – istnieje bowiem możliwość dochodzenia rekompensaty finansowej.

Maszty telekomunikacyjne, oprócz oczywistego wpływu na walory estetyczne okolicy, emitują pole elektromagnetyczne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, emisja ta musi mieścić się w granicach określonych przez odpowiednie rozporządzenia – w szczególności przez Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku. Przekroczenie tych norm stanowi przesłankę do zablokowania inwestycji lub nakazania jej dostosowania, jednak nawet wtedy, gdy poziomy promieniowania mieszczą się w granicach dopuszczalnych, pole elektromagnetyczne może oddziaływać na komfort korzystania z nieruchomości, a w szczególnych przypadkach również zakłócać działanie wrażliwego sprzętu elektronicznego.

Nie mniej istotny pozostaje wpływ masztów na wartość nieruchomości sąsiednich. Obecność takiego obiektu w bezpośrednim sąsiedztwie domu jednorodzinnego czy działki budowlanej może znacząco obniżyć jej atrakcyjność rynkową. Jeżeli na skutek wybudowania masztu telekomunikacyjnego nieruchomość straciła na wartości, właściciel może dochodzić odszkodowania od podmiotu odpowiedzialnego za budowę lub eksploatację masztu. Podstawę prawną stanowi w tym przypadku ogólna zasada odpowiedzialności deliktowej, wynikająca z art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą ten, kto wyrządził drugiemu szkodę ze swojej winy, zobowiązany jest do jej naprawienia.

Warunkiem skutecznego dochodzenia roszczenia odszkodowawczego jest jednak odpowiednie przygotowanie materiału dowodowego. Kluczowe będzie wykazanie spadku wartości nieruchomości oraz związku przyczynowego pomiędzy tym spadkiem a lokalizacją masztu. Pomocne mogą okazać się w tym zakresie opinie rzeczoznawców majątkowych, raporty dotyczące wpływu inwestycji na środowisko oraz dokumentacja techniczna samego masztu.

Warto zaznaczyć, że orzecznictwo sądowe coraz częściej dostrzega skutki lokalizacji masztów telekomunikacyjnych dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. W kilku sprawach sądy przyznały, że ingerencja w prawo własności, nawet pośrednia, może uzasadniać roszczenia o zapłatę odszkodowania lub zadośćuczynienia, zwłaszcza jeśli wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Jeśli podejrzewasz, że lokalizacja masztu telekomunikacyjnego w sąsiedztwie Twojej nieruchomości doprowadziła do obniżenia jej wartości lub ograniczyła Twoje prawo własności, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Wspólnie ocenimy możliwości prawne i ustalimy dalszy sposób działania.