Scalanie i podział nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

W ostatnim czasie w Kancelarii mieliśmy okazję zajmować się sprawą dotyczącą nieruchomości, która do wykorzystania zgodnie z jej przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego musi zostać objęta postępowaniem o scalenie i podział gruntu. Temat scalania i podziału gruntów pojawia się zazwyczaj w sytuacji, gdy mamy do czynienia z działkami geodezyjnymi o zbyt małej powierzchni lub niekorzystnej konfiguracji wykluczającej możliwość ich racjonalnego wykorzystania na cele budowlane. Tak było i tym razem. Nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego nie mogła być wykorzystana zgodnie z jej przeznaczeniem z powodu niekorzystnej konfiguracji i zbyt małej szerokości działki. Ponieważ temat ten pojawia się co jakiś czas w naszej praktyce, postanowiliśmy przybliżyć go czytelnikom.

Zasady scalania i podziału gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne i leśne zostały uregulowane w art. 101 – 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości  oraz w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Do scalenia nieruchomości i ich ponownego podziału dochodzi, gdy jest to niezbędne do lepszego ich wykorzystania zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Scalanie i podział nieruchomości objęty wyżej wymienionymi regulacjami jest więc instytucją prawną służąca do kształtowania ładu przestrzennego zgodnie z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2013 r. I OSK 506/13 istotą scalenia jest uzyskanie najkorzystniejszej konfiguracji scalanych nieruchomości z punktu widzenia najbardziej racjonalnego ich wykorzystania na cel, określony w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z tej przyczyny regulacja prawna, na podstawie której prowadzone jest postępowanie scaleniowe, obejmuje nie tylko przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale także przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 pkt 8 tej ustawy, w planie miejscowym obowiązkowo określa się szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem. Ponadto, w miarę potrzeb, w planie określa się też granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości. W myśl natomiast art. 22 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, rada gminy, po jego uchwaleniu, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie  z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Scalenia i podziału nieruchomości może dokonać gmina w dwóch przypadkach:

• jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym, albo
• gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Przy czym, zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.

Zasady i warunki dokonywania scalenia i podziału nieruchomości muszą być określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązywanie planu miejscowego nie tylko warunkuje możliwość prowadzenia scalenia i podziału nieruchomości, ale także określa, jak scalanie i podział powinny wyglądać. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalenia dotyczące szczegółowych zasad oraz warunków scalania i podziału nieruchomości zawierają określenie parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek, powierzchni działek oraz kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego lub linii rozgraniczających teren drogi.

W przypadku wyznaczenia granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości w planie miejscowym, wszczęcie postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości w drodze uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości – jest obligatoryjne. Natomiast wszczęcie takiego postępowania przez gminę na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości – jest fakultatywne.

W przypadku składania wniosku o scalenie i podział działek przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, do wniosku muszą oni dołączyć:

• odpisy ksiąg wieczystych lub, w przypadku ich braku, inne dokumenty potwierdzające ich prawa do nieruchomości oraz
• wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, gdyż występowanie z wnioskiem o objęcie nieruchomości postępowaniem w sprawie scalenia i podziału przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością.

Po wniesieniu wniosku, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) podejmuje czynności poprzedzające wszczęcie postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości i w okresie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przeprowadza analizę okoliczności uzasadniających dokonanie scalenia i podziału nieruchomości. Następnie, na podstawie przeprowadzonej analizy przedstawia radzie gminy projekt uchwały o przystąpieniu albo o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości.

Uchwała rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości określa granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Przy czym, w przypadku postępowania wszczynanego na wniosek, granice scalenia są determinowane treścią wniosku.

Po podjęciu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału wójt (burmistrz albo prezydent miasta) zobowiązany jest do:

•  złożenia  we właściwym sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały, oraz
• do wyznaczenia terminu zebrania informacyjnego i powiadomienia o nim uczestników postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości.

Właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem są uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału i mogą wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia (w liczbie do 10 osób), która posiada uprawnienia opiniodawcze. Zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia podlega projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości wykładany w siedzibie urzędu gminy do wglądu uczestników postępowania na okres 21 dni.

W okresie kiedy projekt uchwały wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą również składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą między innymi wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem.

O scaleniu i podziale nieruchomości rozstrzyga rada gminy w formie uchwały.

Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia dróg. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

W przypadku postępowania prowadzonego na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem.

Scalenie i podział nieruchomości wiąże się również z koniecznością wniesienia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej przez osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału.

Opłata ta jest ustalana na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego określającej wzrost wartości nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych – w wysokości do 50 % wzrostu wartości. Przy czym, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Przepisy o scalaniu i podziale nieruchomości zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne oraz do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy z dnia 23.03.1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej ze scalaniem i podziałem nieruchomości, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.