Sprzedaż nieruchomości w trakcie trwania postępowania upadłościowego

Wszczęcie postępowania upadłościowego skutkuje spieniężeniem dotychczasowego majątku dłużnika. Po ogłoszeniu upadłości syndyk niezwłocznie przystępuje do sporządzenia spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządza plan likwidacyjny.

„Plan likwidacyjny określa proponowane sposoby sprzedaży składników majątku upadłego, w szczególności sprzedaży przedsiębiorstwa, termin sprzedaży, preliminarz wydatków oraz ekonomiczne uzasadnienie dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.” (art. 306 Pr. Upad)

Zasada optymalizacji będąca naczelną zasadą postępowania upadłościowego zakłada cel w postaci potrzeby zaspokojenia wierzycieli w jak najwyższym stopniu. Zgodnie z treścią ustawy: „w skład masy upadłości wchodzi majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabyty przez upadłego w toku postępowania upadłościowego”. Jako masę upadłości należy rozumieć ogół zbywalnych praw majątkowych przysługujących Upadłemu, która powstaje wraz z dniem wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości. W skład masy upadłości mogą wchodzić zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości.

Na gruncie kodeksu cywilnego jako nieruchomości należy rozumieć „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” (art.46 § 1 k.c.)

Celem ustalenia wartości nieruchomości wchodzącej w skład masy upadłości Syndyk zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie w formie pisemnej tzw. operatu szacunkowego. Dokument ten stanowi podstawę do ustalenia ceny nieruchomości.

Ustawa przewiduje 2 możliwości sprzedaży nieruchomości przez Syndyka:

• z wolnej ręki,
• w drodze przetargu.

W praktyce pracy w Kancelarii Radcy Prawnego spotkaliśmy się wielokrotnie z sytuacją kiedy Syndyk Masy Upadłości nie był w stanie zbyć udziału w nieruchomości ze względu na jej zbyt wygórowaną cenę. W takiej sytuacji istnieje również możliwość wykupu od Syndyka tego składnika majątku. Warto podjąć próby negocjacji, które jak wiemy mogą skutkować obniżeniem pierwotnej ceny nawet o 2/3.

Ważne ! Jeżeli w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której zamieszkuje dłużnik przysługuje wniosek o wypłatę czynszu najmu, w przypadku gdy upadły (i jego rodzina) nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.  Sędzia-komisarz może wyłączyć określone składniki majątku z masy upadłości, w tym nieruchomość lub jej ułamkową część, jeżeli nie można ich zbyć z zachowaniem przepisów ustawy.

Upadłość konsumencka jest instrumentem dającym możliwość wyjścia ze spirali zadłużenia oraz na powrót Dłużnika do obrotu gospodarczego. Warto zaznaczyć, że upadłość konsumencka jest procesem długotrwałym. W celu prawidłowego jej przeprowadzenia należy skorzystać z pomocy profesjonalisty –  prawnika specjalizującego się w prawie upadłościowym.