Właściciele nieruchomości sąsiednich jako strony postępowań o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu

W prowadzonych postępowaniach związanych z procesem budowlanym często spotykamy się z sytuacją, gdy osoby fizyczne lub prawne są zmuszone do obrony swoich interesów już na etapie planowania przestrzennego terenów, na których znajdują się należące do nich nieruchomości.

Podstawowymi aktami planowania przestrzennego, na terenie gminy, będącymi równocześnie aktami prawa miejscowego, są: plan ogólny gmin, (który ma zastąpić obowiązujące do czasu jego uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), oraz uchwalany na jego podstawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Co jednak w sytuacji, gdy w naszej gminie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający warunki zabudowy i  zagospodarowania terenu, a tuż obok powstaje obiekt budowlany, który zmienia ukształtowanie otaczającej nas przestrzeni w sposób trudny do zaakceptowania z uwagi na jego odmienny charakter, niezgodny z uwarunkowaniami kulturowymi, społeczno – gospodarczymi, czy kompozycyjno – estetycznymi charakterystycznymi dla naszej miejscowości lub mający negatywny wpływ na naszą nieruchomość.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w przypadku braku na danym terenie planu miejscowego, oraz w sytuacji gdy plan taki został uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji (decyzja o warunkach zabudowy). W przypadku inwestycji celu publicznego, w takiej sytuacji wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50 ust. 1 w.w. ustawy). Decyzje te nazywane są decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie wymagają roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.

Celem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest dokonanie oceny – w sytuacji gdy brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – czy planowana inwestycja budowlana jest zgodna z przepisami prawa planistycznego zawartymi w ustawach szczególnych. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest więc aktem planistycznym, którego przedmiotem jest określenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na przyszłość, a nie indywidualnym aktem stosowania prawa, który wywiera bezpośrednie skutki w sytuacji prawnej podmiotu występującego z wnioskiem o jej wydanie, czy osób trzecich, biorących udział w postępowaniu.

Z uwagi na charakter decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, sposób ustalania stron postępowania poprzedzającego jej wydanie jest nieco odmienny niż w innych postępowaniach administracyjnych, w których zakres podmiotowy ustala się zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Definicja strony postępowania o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, prowadzonego na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalona została przez orzecznictwo sądów administracyjnych w oparciu o kryterium przewidywanego wpływu planowanej inwestycji na sytuację faktyczną podmiotów prawa (będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości) znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. W orzecznictwie przyjmuje się, że przymiot strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – poza właścicielami i użytkownikami wieczystymi – przysługuje również posiadaczowi samoistnemu nieruchomości pozostającej w obszarze oddziaływania.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych wpływ planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie należy rozumieć szeroko, jako oddziaływanie, które nie musi ograniczać się do nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanego przedsięwzięcia. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, o interesie prawnym osób uznanych za strony przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości.

Strona postępowania o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest jednocześnie stroną wszystkich postępowań uzgadniających, o jakich mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przyjęcie takiej definicji strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wpływa nie tylko na ustalenie kręgu podmiotów uprawnionych do udziału w tym postępowaniu, ale również na wyznaczenie granic terenu objętego wnioskiem, który zostanie poddany analizie.

W orzecznictwie przyjmuje się, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może dotyczyć zagadnień objętych właściwością organów architektoniczno – budowlanych, a więc zagadnień regulowanych przepisami prawa budowlanego.

Zarzuty, wnioski i uwagi wnoszone w toku prowadzonego postępowania mogą dotyczyć wyłącznie kwestii związanych z przesłankami wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, regulującym sposób ustalania parametrów nowej zabudowy.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z udziałem w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.