Wygaśnięcie hipoteki wskutek przymusowej sprzedaży nieruchomości przez syndyka

Postępowanie upadłościowe jest szczególnym rodzajem postępowania egzekucyjnego. W toku takiego postępowania prowadzi się egzekucję całego majątku dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wszystkich wierzycieli. W tym procesie organem egzekucyjnym nie jest komornik, lecz syndyk, a sprzedaż majątku dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki zbliżone do sprzedaży egzekucyjnej. Oznacza to, że nabywca tego majątku nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania dłużnika.

Nieruchomość w ramach postępowania upadłościowego może zostać sprzedana w drodze przetargu lub aukcji (zgodnie z art. 320 ust. 1 Prawa upadłościowego) lub z wolnej ręki (na podstawie art. 206 ust. 1 pkt 3 Prawa upadłościowego). Warto podkreślić, że sprzedaż w takich przypadkach zawsze jest dokonywana przez syndyka. Zgodnie z art. 313 Prawa upadłościowego, sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym skutkuje wygaśnięciem wszelkich praw i roszczeń osobistych, które zostały ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone syndykowi w odpowiednim terminie. W konsekwencji w momencie sprzedaży nieruchomości wygasa hipoteka obciążająca nieruchomość, jak również inne prawa i roszczenia osobiste, wymienione w przepisie art. 16 Ustawy o Księgach Wieczystych, czyli:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych;
3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką;
6. prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare.

Osoby trzecie, których prawa wygasły na skutek sprzedaży nieruchomości, otrzymują w zamian prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z sumy uzyskanej ze sprzedaży obciążonego majątku. Skutek w postaci wygaśnięcia praw rzeczowych oraz roszczeń osobistych powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, wykreślenie hipoteki i uznanie jej za wygasłą następuje właśnie na podstawie wspomnianej powyżej umowy.

Nie wszystkie prawa wygasają w wyniku sprzedaży nieruchomości przez syndyka. W mocy nadal pozostają: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność związana z przekroczeniem granicy podczas budowy, stanowiąc przy tym wyjątki od omawianej powyżej reguły. Ponadto, prawa dożywotnika oraz użytkowanie pozostają w mocy, jeśli mają one pierwszeństwo przed hipotekami lub gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami, bądź też wartość tych praw jest w pełni pokryta ceną nabycia. Te prawa nadal obciążają nieruchomość po jej sprzedaży.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w analogicznej sprawie skontaktuj się z Kancelarią, a ze strony naszych specjalistów otrzymasz kompleksową pomoc prawną.