Zasady wyłączenia gruntu z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkaniową

W ostatnim czasie w naszej kancelarii pojawiła się sprawa związana z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkaniową. Klienci ubiegali się o wyłączenie części działki z produkcji rolnej na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jednak organ źle zinterpretował przepisy i potraktował sprawę w taki sposób jakby właściciele samoistnie wyłączyli grunt z produkcji rolnej. Przepis ten wprowadza sankcję za faktyczne wyłączenie takiego gruntu. Stan faktyczny w danej sprawie przedstawiał się jednak inaczej. Decyzją Starosty zezwolono na wyłączenie części działki z produkcji rolnej gruntu stanowiącego użytki rolne RII na cele budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą zgodnie z wolą właścicieli, a po zrealizowaniu inwestycji w operacie ewidencji gruntów i budynków dokonano zmiany pozostałej części działki z użytku rolnego RII na użytek B. Zmiana ta została wprowadzona w ewidencji na podstawie mapy inwentaryzacji podwykonawczej sporządzonej na zlecenie właścicieli, jednak zmieniony i poprawiony operat został odrzucony przez urząd, a w konsekwencji została na nich nałożona sankcja. Organ błędnie przyjął, że zmiana wprowadzona w ewidencji gruntów na podstawie mapy podwykonawczej jest faktyczną zmianą sposobu użytkowania gruntów dla działki. Biorąc pod uwagę powyższe, zasadne było podjęcie działań prawnych przeciwko wydaniu takiej decyzji i nałożeniu zwiększonej należności.

Jak wygląda proces wyłączenia gruntu z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkaniową?

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji oznacza rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania (art. 4 pkt. 11 ustawy). Wyłączenie z produkcji, jest więc czynnością faktyczną i z art. 11 ust. 1 ustawy może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Ponadto Art. 28 ust. 1 ustawy dotyczy sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a mimo to doszło do takiego wyłączenia. Z kolei art. 28 ust.2 dotyczy sytuacji, kiedy doszło do faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, bez decyzji zezwalającej na to wyłączenie ale grunt ten w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczony jest na cele nierolnicze lub nieleśne. W opisywanym przypadku część działki nieobjęta poprzednią decyzją Starosty, nie była w sposób faktyczny wyłączona z upraw rolnych, gdyż znajdował się na niej teren zielony (łąka). Dodatkowo należało podnieść argument, iż działka była objęta planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy i została w całości oznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej MN1. W związku z powyższym jasnym jest, iż nie zaistniały tutaj ustawowe przesłanki do nałożenia sankcji na właścicieli działki.

Jak kształtują się należności i opłaty za wyłączenie oraz sankcje?

Należność za wyłączenie 1 ha gruntów rolnych klasy II – zgodnie z ustawą, wynosi 378 885 zł. (art. 12 ust. 7 ustawy) tj. 37,90 zł. za jeden metr gruntu. Przy czym należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych, stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji (art. 12 ust. 6 ustawy). Natomiast opłata roczna z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, wynosi 10% należności i jest uiszczona w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a  w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. Z tym, że obowiązek uiszczenia opłat rocznych, tak jak w przypadku należności, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0.05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego (art. 12b ust. 1 pkt. 1 ustawy). Sankcje za naruszenie przepisów ustawy kształtują się następująco:

• W razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami niniejszej ustawy, sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności, natomiast
• W razie stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, o której mowa w art. 11 ust. 1 i 2, decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.
• W razie niezakończenia rekultywacji gruntów zdewastowanych w okresie, o którym mowa w art. 20 ust. 4, stosuje się opłatę roczną podwyższoną o 200% od dnia, w którym rekultywacja gruntów powinna zostać zakończona.
• W razie niewykonania obowiązku rekultywacji gruntów zdegradowanych ustala się, w drodze decyzji, obowiązek corocznego wpłacania na wyodrębniony rachunek bankowy zarządu województwa, o którym mowa w art. 22b ust. 2, lub na Fundusz Leśny, przez osobę powodującą ograniczenie wartości użytkowej gruntów, równowartości opłaty rocznej w takiej części, w jakiej nastąpiło ograniczenie wartości użytkowej gruntów.

Do ustalenia wysokości opłaty rocznej za zdegradowanie gruntów stosuje się wartości wymienione: w art. 12 ust. 7 w odniesieniu do gruntów rolnych klas I-IV, w art. 12 ust. 11 w odniesieniu do gruntów leśnych. Opłaty te uiszcza się do czasu wykonania obowiązku rekultywacji.

Jeśli potrzebują Państwo porady w zakresie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej pod zabudowę mieszkaniową, zapraszamy do skorzystania z usług kancelarii Bona Artis. Posiadamy doświadczenie w sprawach administracyjnych związanych z nieruchomościami.