Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak to wygląda w praktyce?

Współwłasność nieruchomości to częsta sytuacja – może wynikać z dziedziczenia, darowizny albo zakupu mieszkania czy działki przez kilka osób. Przepisy prawa przewidują jednak mechanizm zniesienia współwłasności, który pozwala każdemu ze współwłaścicieli uregulować sytuację prawną i gospodarczą nieruchomości.

Prawo do żądania zniesienia współwłasności

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może w dowolnym momencie wystąpić z żądaniem zniesienia współwłasności. Uprawnienie to nie jest ograniczone w czasie – wyjątkiem jest sytuacja, gdy współwłaściciele sami umówili się na jego wyłączenie (maksymalnie na 5 lat, z możliwością przedłużenia).

Jak można znieść współwłasność?

Sąd, rozpatrując sprawę, wybiera sposób, który najlepiej odpowiada interesom wszystkich współwłaścicieli i pozwala racjonalnie korzystać z nieruchomości. Prawo przewiduje trzy podstawowe rozwiązania:

1. Podział fizyczny nieruchomości (podział w naturze)
   Każdy współwłaściciel otrzymuje wydzieloną część odpowiadającą jego udziałowi. Jest to preferowana forma, ale możliwa tylko wtedy, gdy nie narusza przepisów (np. o minimalnej powierzchni działki) i nie zmienia istotnie przeznaczenia nieruchomości.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych
   Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może przyznać nieruchomość jednej osobie. Wtedy pozostałym współwłaścicielom należą się spłaty odpowiadające wartości ich udziałów.
3. Sprzedaż i podział ceny (tzw. podział cywilny)
   To rozwiązanie ostateczne. Jeśli nie można dokonać podziału w naturze ani przyznać nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, sąd zarządza sprzedaż, a środki dzieli proporcjonalnie do udziałów.

Szczególne zasady przy gospodarstwach rolnych

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku gospodarstw rolnych. Artykuły 213–214 Kodeksu cywilnego chronią je przed nadmiernym rozdrobnieniem.

• W pierwszej kolejności sąd uwzględnia zgodny wniosek współwłaścicieli, komu przyznać gospodarstwo.
• Gdy zgody brak, gospodarstwo przejmuje ten, kto je faktycznie prowadzi lub w nim pracuje.
• Jeżeli kilku kandydatów spełnia warunki, sąd wybiera osobę dającą najlepszą gwarancję właściwego prowadzenia gospodarstwa (np. z kwalifikacjami rolniczymi, doświadczeniem, zapleczem finansowym).
• W sytuacji, gdy nikt nie chce gospodarstwa, możliwa jest jego sprzedaż – przy czym zastosowanie mają przepisy o licytacji oraz prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nieporozumienia współwłaścicieli, a podział fizyczny

Często w praktyce pojawia się pytanie, czy konflikty między współwłaścicielami mogą stanowić przeszkodę w zniesieniu współwłasności poprzez podział fizyczny nieruchomości (np. poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali).

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wyraźnie odrzuca taką możliwość.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2015 r., IV CSK 407/14, LEX nr 1677134:

„Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 k.c. nie może być utożsamiane ze stosunkami osobistymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (współwłasności), więc nie może decydować o możliwości zniesienia współwłasności przez podział fizyczny.”

Podział fizyczny (np. przez wyodrębnienie lokali) jest więc dopuszczalny, nawet jeśli między współwłaścicielami istnieją napięcia czy nieporozumienia.

Komentatorzy podkreślają, że istotne znaczenie ma nie tyle relacja między osobami, ile możliwość prawidłowego i spokojnego korzystania z lokali po podziale.

1. Księżak [w:] W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024, art. 211:

„Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli co do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności.”

Zniesienie współwłasności, a hipoteka

W praktyce często pojawia się pytanie: co dzieje się, gdy dzielona nieruchomość jest obciążona hipoteką?

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, podział odbywa się tak, jakby hipoteki nie było. Oznacza to, że:

• wierzyciel hipoteczny zachowuje swoją pozycję – ma nadal tych samych dłużników osobistych i to samo zabezpieczenie,
• współwłaściciele po zniesieniu współwłasności pozostają odpowiedzialni za spłatę kredytu na dotychczasowych zasadach,
• jeżeli jeden z nich spłaci więcej niż wynika to z jego udziału, może dochodzić roszczenia regresowego wobec pozostałych w odrębnym postępowaniu.

W uchwale z 27 lutego 2019 r. (III CZP 30/18) Sąd Najwyższy przesądził, że roszczenia regresowe między małżonkami (w ramach podziału majątku wspólnego) nie są wyłączone i mogą być dochodzone po spłacie zadłużenia.

Jak przebiega postępowanie?

Sprawa o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, w trybie nieprocesowym.

Sąd bierze pod uwagę:

• interes wszystkich współwłaścicieli,
• zgodność rozwiązania z prawem i zasadami współżycia społecznego,
• realne możliwości techniczne i gospodarcze podziału.

Co do zasady, pierwszeństwo ma podział fizyczny, a inne metody stosowane są dopiero wtedy, gdy nie jest on możliwy lub racjonalny.

W przypadku problemów ze zniesieniem współwłasności nieruchomości zapraszamy Państwa do kontaktu z naszą kancelarią w celu kompleksowej konsultacji prawnej sprawy.