Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – kluczowe informacje, których nie możesz zignorować

Budowanie domu to znaczące zobowiązanie i dla wielu osób spełnienie ich marzeń. Bywa, że po pewnym czasie ujawniają się mankamenty, o których klient nie zdawał sobie sprawy w chwili zawierania umowy. Na szczęście przepisy prawa bronią nabywców, proponując rozwiązania, które pomagają uniknąć skutków niekorzystnych umów. Jednym z takich środków są uprawnienia z tytułu rękojmi.

W oparciu o doświadczenia naszej Kancelarii, zauważamy, że niewiele osób jest świadomych zakresu rękojmi oraz zobowiązań ciążących na uprawnionym, który chce skorzystać z rękojmi po ujawnieniu wad fizycznych nabytej nieruchomości.

Jeśli chodzi o odpowiedzialność za wady budynku, została ona uregulowana w sposób szczególny. Częściowo regulacje te znajdują się w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, a konkretnie w art. 655 k.c. W pozostałym zakresie, przepisy umowy o roboty budowlane kierują do przepisów odnoszących się do umowy o dzieło.

Rękojmia stanowi ustawową formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady, niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży. Prawodawca określa, które przypadki podlegają odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. 556¹ Kodeksu Cywilnego, wady fizyczne występują w sytuacjach, gdy przedmiot umowy:

a) nie posiada właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie określony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – przykładowo, lokal przeznaczony do zamieszkania może mieć nieodpowiednią izolację akustyczną, co skutkuje znacznym hałasem;

b) nie posiada właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w kwestii izolacji termicznej;

c) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił sprzeciwu co do takiego przeznaczenia – np. lokal miał być przeznaczony do gabinetu lekarskiego.

d) został dostarczony kupującemu w stanie niekompletnym – np. brakujące elementy nieruchomości objętej umową.

Kupujący korzystający z rękojmi może:

a) żądać wymiany rzeczy na nową, pozbawioną wad. Jednak, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego, ten przepis nie dotyczy nieruchomości;

b) domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z ujawnieniem wady. Kupujący nie ma jednak prawa żądać naprawienia wady, której nie spowodował sprzedawca. Sprzedawca również może odmówić, jeśli usterki nie są możliwe do usunięcia;

c) żądać obniżenia ceny nieruchomości;

d) odstąpić od umowy zakupu.

Należy zwrócić uwagę na konieczność złożenia notyfikacji wady w odpowiedni sposób. Notyfikacja polega na powiadomieniu o wystąpieniu i rodzaju wady podmiotu, który w akcie nabycia nieruchomości jest sprzedającym. Notyfikacja wady obejmuje szczegółowy opis wady oraz wszelkich usterek i uszkodzeń, które pojawiły się na terenie nabytej nieruchomości. W praktyce, najlepiej jest udokumentować to za pomocą zdjęć, które można dołączyć do przesłanego oświadczenia. Ważne jest również, że przepisy nie określają żadnej specyficznej formy notyfikacji, więc zarówno zgłoszenie ustne, jak i za pomocą telefonu czy e-maila jest skuteczne.

W przypadku, gdy kupującym jest konsument, sprzedawca ma obowiązek ustosunkować się do żądania kupującego dotyczącego usunięcia wady lub obniżenia ceny w terminie 14 dni. W przeciwnym razie uznaje się, że sprzedawca uznał żądanie kupującego za uzasadnione.

W przypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedający niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ponadto, kupujący nie ma prawa odstąpić od umowy, jeśli wada jest nieistotna. Obniżona cena powinna być w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, jak wartość rzeczy z wadą do wartości rzeczy bez wady. Wartość wady jest oceniana na podstawie opinii biegłego w dziedzinie robót budowlanych.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, wystarczy forma pisemna. W przypadku odstąpienia od umowy, strony powinny zwrócić sobie otrzymane świadczenia. Należy podkreślić, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości powoduje jedynie skutek obligacyjny i nie powoduje automatycznego przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.

Kodeks cywilny precyzuje również, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (na przykład pleśń na ścianie) została zauważona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w chwili sprzedaży. O tym informuje art. 556² Kodeksu Cywilnego. W takim przypadku, sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wadę.

Warto również zastanowić się nad tym, jak długo trwa rękojmia i w jakim czasie można się na nią powołać. Rękojmia dotycząca wad nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania nieruchomości. Jednakże, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się po upływie roku od dnia stwierdzenia wady. W przypadku, gdy nieruchomość została nabyta przez konsumenta, termin ten nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.

Jeśli kupujący zażądał usunięcia wady, termin na korzystanie z praw wynikających z rękojmi zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy sprzedawca nie usunie usterki.

Jeżeli kupujący zażądał usunięcia wady, termin na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny rozpocznie się po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady. Warto zauważyć, że upływ terminu na stwierdzenie wady nie wyklucza praw wynikających z rękojmi, jeżeli sprzedawca zataił wadę w sposób podstępny. W takiej sytuacji kupujący będzie mógł dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi nawet po upływie 10 lat od wydania nieruchomości przez sprzedającego.