Charakter umowy deweloperskiej

Upowszechnienie się obrotu lokalami mieszkalnymi budowanymi na szeroką skalę przez deweloperów sprawiło, że wielu uczestników obrotu prawnego ma styczność ze specyficznym stosunkiem zobowiązaniowym jaka jest umowa deweloperska. Pomimo jej popularności przyszłym nabywcom lokali niejednokrotnie brakuje wiedzy, która pozwoliłaby na ochronę swoich praw w przypadku nieuczciwych praktyk inwestora mieszkaniowego.

Szczegółowo uregulowana w dużej mierze w Rozdziale 6 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445) Umowa deweloperska została zdefiniowana w art. 3 pkt 5 ww. Ustawy, jako umowa „na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 [prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem rodzinnym lub odpowiedniego prawa użytkowania wieczystego], a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.”. Powyższe założenia precyzuje art. 22 ust. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazując na elementy, które powinna zawierać owa umowa, takie jak:

• informacje o nieruchomości;

• informacje o planowanym budynku lub domu jednorodzinnym, położeniu lokalu w budynku;

• terminy wywiązania się ze zobowiązań przez strony umowy;

• informacje o warunkach odstąpienia od umowy;

• określenie odsetek i kar umownych dla stron;

• informacje o zgodzie udzielonej przez wierzyciela hipotecznego w zakresie dokonywanych przekształceń prawa własności nabywcy;

• zobowiązanie dewelopera do wykonania przedsięwzięcia deweloperskiego a następnie przeniesienia własności domu jednorodzinnego albo wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na nabywcę.

Powyższy katalog ma charakter otwarty co oznacza, że w konkretnym przypadku treść umowy deweloperskiej może odbiegać od przewidzianej przez ustawę, jednak brak elementów wskazanych przez art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowi, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Zawierając umowę z wykonawcą mającej powstać nieruchomości warto zwrócić uwagę na treść zobowiązań ciążących na deweloperze, a także termin wywiązania się z nich, w tym ewentualne udzielone gwarancje oraz ich treść. Wspomniane zapisy umowy stanowią najsolidniejszą podstawę dochodzenia ewentualnych roszczeń w przypadku niewywiązania lub niewłaściwego wywiązania się przez dewelopera z treści umowy. Ponadto, w stosunku do lokalu odebranego od dewelopera w trybie art. 27 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mają zastosowanie przepisy dotyczące rękojmi za wady, która to instytucja mająca swoje źródło w Kodeksie Cywilnym była wielokrotnie opisywana na naszym Blogu i stanowi bardzo skuteczne zabezpieczenie interesów konsumenta, także w obrocie nieruchomościami.

Umowa deweloperska ze względu na swój specyficzny przedmiot – najczęściej dotyczy bowiem obiektu mającego dopiero powstać – stanowi przykład dostosowania regulacji prawnych do dynamiki obrotu rynkowego. Pomimo niezbyt obszernej regulacji stanowi ona zabezpieczenie dla osób inwestujących niejednokrotnie dorobek wielu lat pracy we własną nieruchomość. Z powodu wagi przedmiotu jakim jest własny dom lub mieszkanie wiele osób odstępuje jednak od dochodzenia swoich uprawnień wobec nadużyć po stronie dewelopera, co jest dużym błędem. Pomoc doświadczonego pełnomocnika niejednokrotnie prowadzi do skuteczniejszego egzekwowania od dewelopera wywiązywania się z postanowień umownych.