Działka budowlana a dostęp do drogi publicznej?

Dostęp do drogi publicznej dla działki budowlanej to bezwzględna konieczność. Dostęp do drogi publicznej jest rozumiany jako droga wewnętrzna lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Ustawodawca przewidział dwa rodzaje dostępu do drogi publicznej, mianowicie dostęp bezpośredni i pośredni. Bezpośredni dostęp nieruchomości do drogi publicznej to taki, w którym nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej poprzez tak zwany zjazd. Zjazd jest bezpośrednim miejscem dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z § 3 ust. 12 Rozporządzenia z dnia 2 marca 1999 r. Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, zjazd jest częścią drogi na połączeniu z drogą niebędącą drogą publiczną lub na połączeniu drogi z dojazdem do nieruchomości przy drodze. Poprzez dostęp pośredni rozumiemy komunikacje poprzez inną działkę, która oddziela teren objęty zamiarem inwestycyjnym od drogi publicznej.

Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp prawny musi wynikać bezpośrednio z przepisów prawa, czynności prawnej czy też orzeczenia sądowego. Dostęp faktyczny musi zapewniać możliwość przejścia oraz przejazdu do drogi publicznej. Zgodnie z wyrokiem NSA z 12.12.2017r., II OSKR 712/17 dostęp do drogi publicznej należy rozumieć jako dostęp, który pozwala na realne skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną. Dostęp nie może być dorozumiały, hipotetyczny lecz musi być realny, pozwalający twierdzić, iż działka na której planowana jest inwestycja musi łączyć się z drogą publiczną.

Zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 pkt. 2 Ustawy Prawo Budowlane, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami także przepisami techniczno-budowlanymi. Projekt nie jest sprawdzany jedynie pod kątem zgodności z ww. warunkami, ale także z przepisami ogólnymi w tym także czy nie ogranicza się dostępu do drogi publicznej. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, badając wniosek inwestora, bada także zapewnienie inwestora o dostępie do drogi publicznej.

Warto również zaznaczyć, iż działka budowlana nie ma jednej legalnej definicji. Pojęcie działki budowlanej zostało zdefiniowane nie w jednym lecz w trzech aktach prawnych. Definicję działki budowlanej możemy odnaleźć w następujących aktach prawnych:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wszystkie trzy definicje działki budowlanej określają takie same cechy, jakie działka ma posiadać żeby spełnić swój cel. Tymi cechami są: wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Reasumując, dostęp do drogi publicznej, może przybierać postać bezpośrednią i pośrednią, jest bardzo ważny w prawie budowlanym przede wszystkim dla inwestorów, którzy planując budowę powinni o tym zapewnić odpowiednie organy. Dodatkowo jest on obligatoryjnym elementem, który działka musi posiadać, aby mogła być określona mianem budowlanej. Kwestia dostępu do drogi publicznej zawsze powinna być badana w sposób rzetelny.