Przeniesienie pozwolenia na budowę na działce rolnej z zabudową zagrodową

Niedawno do naszej kancelarii zgłosił się klient z dość nietypową sprawą, a mianowicie zależało mu na przeniesieniu własności działki rolnej z zabudową zagrodową wraz z pozwoleniem na budowę. Klient zauważył, że może to być problematyczne biorąc pod uwagę fakt, że nie jest on rolnikiem ani płatnikiem KRUS, a zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U.2003.592) nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Istotnym w sprawie był fakt, że klient był synem dotychczasowego inwestora, który był rolnikiem. Ta okoliczność pozwoliła na dokonanie przeniesienia własności działki wraz z pozwoleniem na budowę pomimo faktu, że nowy inwestor nie posiadał wykształcenia rolniczego, ani de facto rolnikiem nie jest.

Jak wygląda przeniesienie prawa własności nieruchomości rolnej siedliskowej na osobę nie będącą rolnikiem?

Do przeniesienia własności gospodarstwa rolnego z ojca na syna nie jest jednak konieczne spełnienie przez syna warunku bycia rolnikiem indywidualnym i posiadania wykształcenia rolniczego, ponieważ przepis art. 2a ust. 1 w. w. ustawy nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości przez osobę bliską. Może to nastąpić na podstawie:

– umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego

– na podstawie umowy z następcą

Z zastrzeżeniem, że umowa z następcą (czyli osobę, która wstępuje w ogół praw i obowiązków drugiej osoby) ma charakter umowy przedwstępnej i jako taka nie przenosi jeszcze własności gospodarstwa rolnego na następcę, a jest jedynie zobowiązaniem do jego przeniesienia po nabyciu przez rolnika prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej. Przepis ten ma zastosowanie nie tylko w przypadku ojca i syna, ale wszystkie osoby bliskie zbywcy tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przyspasabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów, w  myśl przepisu art. 2a ust. 3 pkt. 1 lit. a w. w. ustawy).

Jak wraz z przeniesieniem prawa własności nieruchomości rolnej przenieść również pozwolenie na budowę na nabywcę?

Do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę należy złożyć wniosek o przeniesienie tego pozwolenia do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. Jest to organ, który w chwili składania takiego wniosku jest właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego. Jeżeli złożony wniosek spełnia warunki określone w ustawie organ rozpoznający go jest zobowiązany do wydania decyzji pozytywnej o przeniesieniu pozwolenia na budowę na nowego inwestora (w tym przypadku na syna). W postępowaniu tym nie bada się ponownie merytorycznych przesłanek wydania pozwolenia na budowę, a jego stronami są wyłącznie poprzedni i nowy inwestor (w opisanym przypadku ojciec i syn).

Niewątpliwie zatem, jeśli nabywcą jest osoba bliska zbywcy przeniesienie własności nieruchomości rolnej wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę jest możliwe, nawet pomimo nie posiadania przez tą osobę statusu rolnika indywidualnego. Niestety w przeciwnym wypadku kontynuowanie budowy przez nabywcę będzie traktowane jako samowola budowlana ponieważ dom na działce rolnej siedliskowej może wybudować wyłącznie inwestor będący rolnikiem.

W przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę organ nie sprawdza już merytorycznie spełnienia przesłanek potrzebnych do jego uzyskania. Nie jest niestety tak, że każdy wniosek zostaje przyjęty i pozytywnie rozpatrzony przez organ. Od decyzji negatywnej można się jednak odwołać. Pismo odwoławcze należy złożyć do:

-Urzędu Wojewódzkiego – jeśli decyzję wydał starosta albo urząd miasta na prawach powiatu;

-Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki.

Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji.

Jeśli potrzebują Państwo porady w zakresie przeniesienia pozwolenia na budowę na działce rolnej z zabudową zagrodową, zapraszamy do skorzystania z usług kancelarii Bona Artis. Posiadamy doświadczenie w sprawach budowlanych związanych z nieruchomościami.