Wszystko co musisz wiedzieć o zasiedzeniu

Zasiedzenie nieruchomości to sposób na nabycie prawa własności. Celem tej instytucji prawnej jest usunięcie wieloletniej niezgodności między stanem prawnym a faktycznym. Najczęściej stwierdzenie zasiedzenia jest szczególnie potrzebne kiedy pragniemy dokonać z nieruchomością jakiejś czynności prawnej, np. sprzedaży lub darowizny, jednakże bez odpowiedniego postanowienia sądu nie będziemy w stanie skutecznie rozporządzać naszą własnością.

W pierwszej kolejności spełnić należy odpowiednie ku temu przesłanki określone przez Kodeks Cywilny.

Do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie:

1. Samoistne posiadanie nieruchomości

Posiadanie samoistne to inaczej władanie rzeczą tak jak właściciel. Innymi słowy posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą samodzielnie, we własnym imieniu, we własnym interesie i jest uważany przez swoje otoczenie za właściciela. Zewnętrznymi przejawami samoistności posiadania mogą być np. ogrodzenie i zabudowanie działki gruntu lub opłacanie podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 339 Kodeksu Cywilnego domniemywa się samoistność posiadania. Oznacza to, że wnioskodawca musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez określony okres czasu – właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien natomiast wykazać przed sądem, że posiadanie nie było samoistne, albo że nastąpiło przerwanie biegu zasiedzenia – jeżeli tego nie udowodni sąd powinien orzec zasiedzenie.

2. Upływu określonego w ustawie czasu, przez który samoistnie posiadamy nieruchomość.

Zasiedzenie nieruchomości i związane z nim nabycie praw własności to możliwość, z której skorzystać mogą osoby posiadające nieruchomość przez dostatecznie długi okres czasu przy jednoczesnym braku zainteresowania nieruchomością ze strony właściciela (lub przy zupełnym braku właściciela).

Zgodnie bowiem z art. 172 Kodeksu Cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Ponadto, według przepisu art. 176 Kodeksu Cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Należy jednak pamiętać, iż w przypadku gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

O zagadnieniach dobrej i złej wiary pisaliśmy już w poprzednich wpisach: Co oznacza dobra i zła wiara przy zasiedzeniu

Podsumowując, uzyskanie stosownego postanowienia sądu mogą liczyć osoby, które władają nieruchomością niezależnie – a więc niczym właściciele – co najmniej od 20 lub 30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza nieruchomości).

Podkreślić należy, że zasiedzenie następuje z mocy prawa, więc w teorii nie jest konieczne przeprowadzenie procedury sądowej. W praktyce, aby otrzymać potwierdzenie, że to my jesteśmy prawowitymi właścicielami nieruchomości, należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Orzeczenie sądu będzie miało charakter deklaratoryjny, co oznacza, że będzie jedynie potwierdzać stan faktyczny.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia złożyć może każdy zainteresowany (osoba fizyczna lub prawna, która ma w tym interes prawny zarówno na swoją rzecz, jak i cudzą) do sądu rejonowego, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, należy przy tym uiścić opłatę stałą w wysokości 2000 zł. We wniosku konieczne jest oznaczenie wnioskodawcy oraz pozostałych uczestników postępowania.

Uczestnikiem będzie każdy, kto wykaże swój interes prawny w zakresie dochodzonego zasiedzenia. Przykładowo mogą być to spadkobiercy po zmarłych przed laty właścicielach nieruchomości, czy też sąsiad, który również uznaje swoje prawo do danej nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek musi ponadto zawierać wartość nieruchomości i żądanie stwierdzenia nabycia własności nieruchomości. Wskazać należy czas posiadania nieruchomości oraz i dzień, w którym nastąpiło zasiedzenie. Warto dodać, iż nieruchomość musi być dokładnie oznaczona poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej. Konieczne jest także dołączenie wypisu z księgi wieczystej, mapy oraz wypisu z rejestru gruntów.

Ponadto, aby wykazać fakt posiadania samoistnego, przydatne mogą być potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę domu, dowody dokonywania remontów czy napraw. Korzystne dla sprawy będzie również powołanie świadków, którzy potwierdzą, że byliśmy posiadaczem owej nieruchomości.

Warto również zauważyć, iż stwierdzenie nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie będzie generowało również dodatkowe koszty takie jak wpisy do księgi wieczystej. Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wiąże się również z koniecznością zapłaty podatku od spadku i darowizn. Podatek wynosi 7% od podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości według stanu rzeczy w dniu nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Należy przy tym pamiętać o odliczeniu długów ciążących na nieruchomości.

Podkreślić należy, iż z reguły sprawy o zasiedzenie należą do szczególnie skomplikowanych. Stopień złożoności sprawy wynika z liczby uczestników i konieczności wykazania nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości. Dlatego też niezbędna jest pomoc profesjonalnego i doświadczonego pełnomocnika.

 Warto skontaktować się z radcą prawnym, który szczegółowo przygotuje osobę zainteresowaną do przejścia procesu zasiedzenia w sposób umiejętny i rozwiewający wszelkie wątpliwości. Ponadto, aby zgłębić tajniki zasiedzenia z praktycznego punktu widzenia zapraszamy Państwa do nowej lektury wpisu, który pojawi się w nowej zakładce na naszej stronie internetowej – „Z wokandy”. Opiszemy tam sprawę, która została skutecznie przeprowadzona przez naszą Kancelarię.