Scalanie i podział gruntów na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

W ostatnim czasie w naszej Kancelarii prowadziliśmy sprawę scalenia gruntów na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy grunt zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdował się w granicach obszaru przeznaczonego do scalenia i podziału nieruchomości. Przy tej okazji, postanowiliśmy przybliżyć naszym czytelnikom tematykę scalania i podziału gruntów – innych niż grunty rolne i leśne objęte ustawą o scalaniu i wymianie gruntów – położonych w regionach kraju, gdzie występuje znaczne rozdrobnienie nieruchomości (np. na Podhalu) uniemożliwiające racjonalne wykorzystanie ich zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w aktach planowania przestrzennego.

Scalanie i podział nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 101 – 108 reguluje sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu dla nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Przepisów tych nie stosuje się do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów, tj. do gruntów rolnych i leśnych przeznaczonych w planie miejscowym – zarówno jako przeznaczenie podstawowe jak i uzupełniające – na cele rolne i leśne.

Scalanie i podział nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami to instytucja prawna służąca kształtowaniu ładu przestrzennego, należąca do zadań własnych gminy, której celem jest stworzenie korzystniejszych warunków dla zagospodarowania przestrzenni, tak aby możliwe było wykorzystanie lub lepsze wykorzystanie objętych nią nieruchomości, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy gmina może przeprowadzić scalanie i podział nieruchomości

Zgodnie z art. 102 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości, jeżeli

• są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym, albo
• gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, z zastrzeżeniem ust. 4, ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Zgodnie z art. 15 ust. 3 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości. Natomiast, w art. 22 tej ustawy zostało uregulowane, że jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, rada gminy, po jego uchwaleniu, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że zgodnie z art. 22 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podjęcie przez gminę uchwały o scaleniu i podziale gruntów jest obligatoryjne w przypadku, gdy w planie miejscowym został wyznaczony obszar przeznaczony do scalenia i podziału, natomiast fakultatywne, gdy z wnioskiem o scalenie wystąpią właściciele gruntów.

Między innymi w komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. Elżbiety Klat – Górskiej wyrażono pogląd, że w art. 102 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami wskazuje się co prawda, że są to okoliczności w których organ „może” dokonać scalenia i podziału nieruchomości jednak wykładnia systemowa przepisu – uwzględniająca art. 22 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmusza do stwierdzenia, że w przypadku wyznaczenia granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości w planie miejscowym, po jego uchwaleniu, podjęcie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości jest obligatoryjne.  Przy czym, w doktrynie dopuszcza się możliwość podjęcia kilku uchwał jeśli obejmować będą cały obszar wskazany w planie miejscowym do scalenia i podziału.

W przypadku natomiast, gdy z wnioskiem o dokonanie scalenia i podziału występują właściciele nieruchomości ustawa nie obliguje rady gminy do podjęcia takiej uchwały. Nie określa również kryteriów, jakimi kierować ma się rada gminy rozpoznając wniosek uprawnionych właścicieli, pozostawiając tę kwestię w granicach dyskrecjonalnych uprawnień organu.

Plan miejscowy, uchwała rady gminy i przebieg procedury scalenia oraz podziału

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa zasad i warunków na jakich dokonuje się scalenia i podziału nieruchomości. Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy (art. 102 ust 1 ugn).  Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – ustalenia dotyczące szczegółowych zasad oraz warunków scalania i podziału nieruchomości zawarte w planie obejmują: określenie parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek oraz ich powierzchni, kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego lub linii rozgraniczających teren drogi – (§ 4 pkt 9 rozporządzenia). Dlatego, jeżeli postępowanie o scalenie i podział nieruchomości nie zostanie zakończone przed uchyleniem planu miejscowego, z chwilą utraty mocy obowiązującej przez plan miejscowy stają się bezskuteczne czynności podjęte w toku postępowania o scalenie i podział nieruchomości gdyż w takiej sytuacji brak im umocowania we właściwym akcie planowania przestrzennego (wyrok NSA z 22.07.2008 r. I OSK 239/08). Jednocześnie, jak wskazano w orzecznictwie, przepisy planu miejscowego wpływają na to, czy zasadne będzie przeprowadzenie postępowania scaleniowo – podziałowego, ale plan miejscowy nie może określać przyszłego przebiegu granic nieruchomości – wyrok NSA z 21.09.2005 r. II OSK 43/05.

W art. 102 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyjął, że o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Scalenie i podział nieruchomości nie jest zatem postępowaniem administracyjnym w sprawie indywidualnej i nie mają do niego zastosowania przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Jak wskazano powyżej, scalenia i podziału nieruchomości można dokonać jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. W każdym przypadku na scalenie i podział gruntów, muszą jednak wyrazić zgodę wszyscy właściciele (współwłaściciele) nieruchomości zabudowanych, które zostały objęte scaleniem.

W wyrok z 12.07.2007 r., II SA/Bk 61/07, WSA w Białymstoku stwierdził – w przypadku gdy uchwała podejmowana jest w związku z określeniem granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości w planie miejscowym, granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem będą – co do zasady – pokrywały się z granicami wskazanym w planie. Wtedy zaś, gdy postępowanie jest wszczynane na wniosek, granice scalenia i podziału determinowane będą treścią wniosku. W orzecznictwie przyjmuje się, że prawidłowość wyznaczenia granic obszaru obejmowanego scaleniem i podziałem wpływa na ważność uchwały. Do stwierdzenia nieważności (lub niezgodności z prawem) uchwały może dojść np.: ze względu na objęcie scaleniem części terenu poza wyznaczone granice, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, czy objęcie scaleniem działki położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, albo nieruchomości zabudowanej, w sytuacji gdy nie uzyskano zgody jej właściciela lub użytkownika wieczystego (por. wyrok NSA z 5.11.2001 r., II SA/Kr 1982/01).

Z chwilą podjęcia uchwały wszczęte zostaje postępowanie scaleniowo-podziałowe obejmujące teren w niej określony. Granice nieruchomości przeznaczonych do scalenia i podziału ustala się i przyjmuje według katastru nieruchomości (tj. z ewidencji gruntów i budynków), a stan prawny nieruchomości według ksiąg wieczystych oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości.

 

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej ze scalaniem i podziałem nieruchomości zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.