Legalizacja samowoli budowlanej – wniesienie wniosku przez inwestora
Wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę lub bez wymaganego prawem zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia daje organom nadzoru budowlanego podstawę do wszczęcia z urzędu postępowania o wstrzymanie budowy, a w przypadku, gdy nie dojdzie do legalizacji samowoli budowlanej, do wydania decyzji o nakazie rozbiórki takiego obiektu budowlanego. Dlatego, dla wielu osób, które z różnych powodów wybudowały dom w warunkach samowoli budowlanej legalizacja tej samowoli jest jedynym sposobem na uniknięcie jego rozbiórki. Zagadnienie samowoli budowlanej dość często powtarza się w pracy naszej Kancelarii. O poradę prawną związaną z tym tematem zgłaszają się zarówno osoby, które chciałyby wszcząć postępowanie legalizacyjne i zakończyć stan niepewności związany z samowolą budowlaną, jak również osoby wobec których organy nadzoru budowlanego już wydały decyzję o nakazie rozbiórki. Ponieważ zagadnienie to budzi duże zainteresowanie, postanowiliśmy po raz kolejny podjąć temat legalizacji samowoli budowlanej na naszym blogu.
Termin i zasady złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej
Jak wiadomo, legalizacja samowoli budowlanej wymaga złożenia przez inwestora wniosku o jej przeprowadzenie. Wniosek taki można również cofnąć, aż do dnia wydania decyzji o legalizacji. Warto jednak zwrócić uwagę, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym, wniosek o legalizację samowoli budowlanej można złożyć wyłącznie w toku postępowania o wstrzymanie budowy, które wszczynane jest przez organ nadzoru budowlanego z urzędu. Konieczne jest również zachowanie terminu do jego wniesienia. Wniosek o legalizację można złożyć w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia organu nadzoru budowlanego o wstrzymaniu budowy, a jeżeli zostało wniesione zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, w terminie 30 dni od dnia, w którym to postanowienie stało się ostateczne. Wynika to z art. 48 ust. 3, art. 48a i art. 53a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego – organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. W ust. 3 tego przepisu zostały wyliczone elementy, które powinno zawierać postanowienie o wstrzymaniu budowy. Zgodnie z zawartą tam regulacją, w postanowieniu tym informuje się między innymi o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej “wnioskiem o legalizację”. Art. 48a w/w ustawy określa natomiast termin złożenia wniosku oraz zawiera zapis o możliwości jego cofnięcia. Jak wynika z kolei z art. 53a Prawa budowlanego, postępowania w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy wszczyna się z urzędu. Przepis ten został dodany nowelą z 13 lutego 2020 r. i wprowadził zasadę, że wszystkie postępowania prowadzone na podstawie art. 48-51 ustawy Prawo budowlane wszczyna się wyłącznie z urzędu.
Stanowisko NSA w sprawie legalizacji samowoli budowlanej
Wykładni wyżej wymienionych przepisów dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 8 września 2025 r. sygn. akt. II OPS 2/25 podjętej w składzie siedmiu sędziów. W uzasadnieniu uchwały NSA stwierdził, że z literalnego brzmienia art. 53a ust. 1 i art. 72a Prawa budowlanego wynika jednoznacznie, że postępowania administracyjne w sprawach dotyczących rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy oraz wydania niektórych decyzji związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych wszczyna się z urzędu. Zdaniem sądu, treść przepisów jest jasna, a sposób ich zredagowania nie nasuwa wątpliwości co do tego, że postępowania w tych sprawach inicjowane są na zasadzie oficjalności. Oznacza to, że w tych sprawach wyłączona jest możliwość wszczęcia postępowania na wniosek podmiotu powołującego się na własny interes prawny. W uchwale z 8 września 2025 r. NSA wyraził również pogląd, że według art. 53a ust. 2 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego, ale z dyspozycji tego przepisu nie można wyprowadzić wniosku, że ustawodawca dopuszcza możliwość wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego na wniosek uprawnionego podmiotu. Przepis ten, zgodnie z wykładnią przyjętą przez sąd, należy rozumieć w taki sposób, że spełnienie przesłanek uzasadniających zgłoszenie żądania oznacza konieczność wszczęcia i prowadzenia uproszczonego postępowania legalizacyjnego z urzędu. Również w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego, uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się z urzędu, po uznaniu zasadności zgłoszenia żądania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego (art. 49f ust 2). NSA wypowiedział się również w jaki sposób powinien zareagować organ nadzoru budowlanego w sytuacji, gdy osoba powołująca się na własny interes prawny zwraca się o wszczęcie postępowania w sprawach określonych w powołanych przepisach – czy w formie postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania na podstawie art. 61a § 1 Kpa, czy wystarczające jest zawiadomienie wnioskodawcy zwykłym pismem, w przypadku gdy organ nadzoru budowlanego uzna, że brak jest podstaw do wszczęcia postępowania z urzędu. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 8 września 2025 r. zajął stanowisko, że organ nadzoru budowlanego, do którego wpłynął wniosek o wszczęcie jednego z postępowań, o których mowa w art. 53a ust. 1 i art. 72a Prawa budowlanego obowiązany jest do poinformowania wnioskodawcy, w drodze pisma o charakterze informacyjnym, o podjętych działaniach i zajętym stanowisku, a brak reakcji tego organu polegający na niezajęciu stanowiska w procesowej formie nie może być kwestionowany w drodze ponaglenia (art. 37 § 1 pkt 1 Kpa), tj. środka zwalczającego bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania. A zatem, także skarga na bezczynność organu w tego rodzaju sprawach stanowi skargę niedopuszczalną w rozumieniu art. 58 § 1 pkt 6 w związku z art. 3 § 2 pkt 8 p.p.s.a. Jednocześnie NSA wskazał, że taka regulacja nie pozbawia wnioskodawcy ochrony prawnej ponieważ w przypadku braku reakcji organu na skierowane do niego żądanie wszczęcia postępowania może on korzystać z innych środków zwalczających brak działania organu nadzoru budowlanego, np. w formie skargi w trybie skargowo-wnioskowym (określonym w Dziale VIII Kpa – art. 227 i nast. Kpa), poprzez zwrócenie się do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, o spowodowanie podjęcia działań przez właściwy organ nadzoru budowlanego, do prokuratora, któremu służy prawo zwrócenia się do właściwego organu administracji publicznej o wszczęcie postępowania w celu usunięcia stanu niezgodnego z prawem (art. 182 Kpa), czy do Rzecznika Praw Obywatelskich o podjęcie odpowiednich działań. Zdaniem NSA, przedstawione rozważania dostarczają wystarczających podstaw do przyjęcia, że ochrona interesu prawnego jednostki powołującej się na własny interes prawny może być realizowana w innych formach poza postępowaniem administracyjnym jurysdykcyjnym.
Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z legalizacją samowoli budowlanej zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.
Zadzwoń lub napisz — wrócimy z odpowiedzią i podpowiemy najlepsze dalsze kroki w Twojej sprawie.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.