Słup energetyczny na działce a służebność przesyłu – co może zrobić właściciel?
Słup energetyczny stojący na prywatnej działce może istotnie ograniczać możliwość korzystania z nieruchomości. Problem dotyczy nie tylko powierzchni zajętej przez sam słup, lecz także przebiegających nad działką przewodów, konieczności zapewnienia dostępu ekipom technicznym oraz ograniczeń związanych z zabudową i zagospodarowaniem gruntu. Właściciele często dowiadują się o skali problemu dopiero przy planowaniu budowy domu, podziale nieruchomości albo jej sprzedaży. Sam fakt, że urządzenia znajdują się na działce od wielu lat, nie oznacza jednak, że przedsiębiorstwo energetyczne zawsze posiada skuteczny tytuł do korzystania z gruntu. Z drugiej strony brak służebności wpisanej w księdze wieczystej nie przesądza jeszcze, że urządzenia posadowiono bezprawnie.
Kancelaria Bona Artis prowadzi sprawy dotyczące ustanowienia służebności przesyłu, wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oraz sporów związanych z urządzeniami energetycznymi znajdującymi się na prywatnych działkach.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala przedsiębiorstwu korzystać w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości w związku z znajdującymi się na niej urządzeniami przesyłowymi. Mogą to być między innymi słupy, przewody energetyczne, gazociągi, wodociągi lub urządzenia telekomunikacyjne. Zakres służebności nie musi ograniczać się do miejsca bezpośrednio zajętego przez fundament słupa. Może obejmować również pas gruntu potrzebny do eksploatacji urządzeń, wykonywania przeglądów, usuwania awarii, prowadzenia remontów oraz dojazdu lub dojścia pracowników przedsiębiorstwa. Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, właściciel nieruchomości może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, o ile jest ona konieczna do korzystania z urządzeń. Podstawę stanowią art. 3051 i art. 3052 § 2 Kodeksu cywilnego.
Czy przedsiębiorstwo energetyczne ma prawo korzystać z działki?
Pierwszym etapem analizy powinno być ustalenie, na jakiej podstawie słup lub linia znalazły się na nieruchomości. Tytułem przedsiębiorstwa może być między innymi:
Skontaktuj się z nami — krótko opisz sprawę, a my wrócimy z odpowiedzią i propozycją dalszych kroków.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.
- umowa o ustanowienie służebności;
- prawomocne orzeczenie sądu;
- dawna decyzja administracyjna;
- służebność nabyta przez zasiedzenie;
- inny stosunek prawny wynikający z dokumentów dotyczących budowy urządzeń.
Dlatego samo sprawdzenie działu III księgi wieczystej może być niewystarczające. Konieczna bywa analiza dokumentacji przedsiębiorstwa, aktów notarialnych, decyzji administracyjnych, map oraz korespondencji prowadzonej przez poprzednich właścicieli.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada skutecznego tytułu prawnego, właściciel może podjąć działania zmierzające do uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości. W zależności od okoliczności może chodzić o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem, zapłatę za wcześniejsze korzystanie z gruntu albo ograniczenie zakresu wykonywanych przez przedsiębiorstwo czynności.
Czy właścicielowi należy się wynagrodzenie?
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie jest automatycznie ustalaną opłatą „za jeden słup”. Jego wysokość zależy od rzeczywistego zakresu ograniczenia prawa własności.
Znaczenie mogą mieć w szczególności:
- powierzchnia pasa służebności;
- liczba i rodzaj urządzeń;
- napięcie oraz przebieg linii;
- przeznaczenie i położenie działki;
- ograniczenia w jej zabudowie;
- konieczność umożliwienia przedsiębiorstwu wstępu i wjazdu na nieruchomość;
- uciążliwości związane z konserwacją, modernizacją i naprawą urządzeń.
W postanowieniu z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt V CSK 437/17, Sąd Najwyższy podkreślił, że wynagrodzenie nie jest tożsame z odszkodowaniem. Stanowi ono ekwiwalent za ograniczenie uprawnień właściciela i powinno być ustalane indywidualnie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności konkretnej sprawy. Nie istnieje więc jedna stawka należna każdemu właścicielowi działki, na której znajduje się słup energetyczny.
Niezależnie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności można w określonych przypadkach rozważyć roszczenie związane z wcześniejszym korzystaniem z nieruchomości bez tytułu prawnego. Są to jednak odrębne roszczenia, wymagające sprawdzenia między innymi okresu korzystania, przedawnienia oraz ewentualnego zasiedzenia służebności.
Pozwolenie na budowę linii nie zastępuje prawa do gruntu
Przedsiębiorstwa energetyczne często powołują się na dawne decyzje lokalizacyjne, pozwolenia na budowę albo dokumenty potwierdzające legalne wykonanie linii. Dokumenty te mogą mieć istotne znaczenie, ale nie zawsze stanowią tytuł do trwałego korzystania z prywatnej nieruchomości.
W uchwale z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 76/15, Sąd Najwyższy wskazał, że decyzje wydane w procesie budowlanym legalizują realizację inwestycji, lecz same nie tworzą prawa do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu. Samo posiadanie pozwolenia na budowę nie przesądza również o dobrej wierze przedsiębiorstwa przy ocenie zasiedzenia.
Oznacza to, że przedsiębiorstwo powołujące się na dokumentację budowlaną powinno wykazać również podstawę, na której uzyskało prawo do zajęcia i późniejszego wykorzystywania gruntu.
Zgoda właściciela nie zawsze oznacza ustanowienie służebności
W praktyce przedsiębiorstwa powołują się także na pisemne zgody udzielane wiele lat wcześniej przez poprzednich właścicieli. Należy jednak odróżnić zgodę na wykonanie określonych prac od skutecznego ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego oświadczenie właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
W uchwale z dnia 16 maja 2019 r., sygn. akt III CZP 110/18, Sąd Najwyższy uznał, że wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności. Sprawa dotyczyła nieruchomości, nad którą przebiegała linia energetyczna i na której znajdował się słup.
Nie oznacza to, że każda dawna zgoda pozostaje bez znaczenia. Jej treść, forma i okoliczności złożenia powinny zostać dokładnie przeanalizowane. Może ona jednak nie wystarczyć do wykazania, że przedsiębiorstwo uzyskało służebność albo rozpoczęło jej wykonywanie w dobrej wierze.
Czy przedsiębiorstwo mogło zasiedzieć służebność?
Jednym z najczęściej podnoszonych przez przedsiębiorstwa zarzutów jest zasiedzenie. Służebność może zostać nabyta w ten sposób, jeżeli przedsiębiorstwo przez odpowiednio długi czas korzystało z trwałego i widocznego urządzenia w zakresie odpowiadającym służebności. Termin zasiedzenia wynosi co do zasady 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Możliwe jest również doliczenie okresu posiadania poprzedników prawnych przedsiębiorstwa.
Samo wskazanie przybliżonego wieku słupa nie przesądza jednak jeszcze o zasiedzeniu. Przedsiębiorstwo powinno wykazać między innymi datę rozpoczęcia korzystania z urządzeń, ciągłość posiadania, następstwo prawne oraz zakres wykonywanej służebności. Dla długości terminu istotne znaczenie ma także ustalenie dobrej albo złej wiary w chwili rozpoczęcia posiadania.
Czy można żądać usunięcia albo przesunięcia słupa?
Usunięcie lub przesunięcie urządzeń może być rozważane przede wszystkim wtedy, gdy przedsiębiorstwo nie posiada skutecznego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Nie jest to jednak automatyczne następstwo braku wpisu w księdze wieczystej. Przed wystąpieniem z takim żądaniem należy sprawdzić, czy przedsiębiorstwo nie dysponuje decyzją administracyjną, umową albo prawem nabytym przez zasiedzenie. Znaczenie będą miały również techniczne możliwości zmiany przebiegu sieci, koszty prac oraz wpływ urządzeń na korzystanie z działki.
W wielu sprawach bardziej realnym rozwiązaniem okazuje się precyzyjne określenie pasa służebności, zasad dostępu przedsiębiorstwa do urządzeń oraz należnego właścicielowi wynagrodzenia.
Jak przygotować się do sprawy?
Właściciel nieruchomości powinien zgromadzić przede wszystkim numer księgi wieczystej, mapę działki, dokument nabycia nieruchomości, zdjęcia urządzeń oraz dotychczasową korespondencję z przedsiębiorstwem energetycznym. Pomocne są także informacje o przybliżonej dacie budowy linii oraz dokumenty znajdujące się w archiwach urzędów lub przedsiębiorstwa.
Każda sprawa dotycząca słupa energetycznego wymaga indywidualnej oceny. Inna będzie sytuacja właściciela, którego działka została obciążona umową, a inna osoby, na której nieruchomości urządzenia znajdują się od kilkudziesięciu lat bez jasnej podstawy prawnej.
Kancelaria Bona Artis prowadzi sprawy dotyczące ustanowienia służebności przesyłu, wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, zarzutów zasiedzenia oraz urządzeń energetycznych ograniczających możliwość korzystania z działki.
Zapraszamy do kontaktu i współpracy w celu przeanalizowania dokumentacji, ustalenia sytuacji prawnej nieruchomości oraz wyboru odpowiednich działań wobec przedsiębiorstwa przesyłowego.
Zadzwoń lub napisz — wrócimy z odpowiedzią i podpowiemy najlepsze dalsze kroki w Twojej sprawie.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.