Budowa altan ogrodowych w świetle przepisów prawa budowlanego

Do naszej kancelarii zgłosiły się osoby, które bez pozwolenia na budowę postawiły na swojej działce obiekt budowlany, o charakterze wolnostojącej altany ogrodowej, mający drewnianą konstrukcję, składający się z zadaszonego tarasu i części zamkniętej o przeznaczeniu porządkowym, w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych i poinformował o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej. W uzasadnieniu postanowienia wydanego w wyniku zażalenia, organ nadzoru budowlanego II instancji argumentował, że obiekt jest budowlą o charakterze gospodarczym, na której wybudowanie konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, a zatem stanowi on samowolę budowlaną. Nieruchomość, na której została wzniesiona altana była już wcześniej zabudowana budynkiem mieszkalnym i przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego szeregowego.

W rozpoznawanej sprawie, organy nadzoru budowlanego wydające postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych i o możliwości wniesienia wniosku o legalizację samowoli budowlanej nie dokonały oceny stanu faktycznego w świetle wszystkich przepisów art. 29 – 31 ustawy Prawo budowlane przewidujących wyjątki od zasady zawartej w art. 28 Prawa budowlanego, stanowiącej, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę i wydały błędne rozstrzygnięcie. Przy dokonywaniu oceny obiektu budowlanego objętego postępowaniem nadzorczym pominięto miedzy innymi przepisy dotyczące budowy wolnostojących altan ogrodowych.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przewiduje dwa typy altan, są to:

• wolnostojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (wymienione w art. 29 ust. 2 pkt 3) ustawy Prawo budowlane), oraz
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (wymienione w art. 29 ust. 2 pkt 3) ustawy Prawo budowlane).

Budowa zarówno jednych jak i drugich nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego.

Czym jest wolnostojąca altana ogrodowa, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 3) Prawa budowlanego. Otóż prawo budowlane nie zawiera legalnej definicji pojęcia altana, dlatego w orzecznictwie ustala się znaczenie tego pojęcia zgodnie z jego znaczeniem w języku potocznym. Najczęściej przyjmuje się, że altana to niewielka budowla ogrodowa, zwykle drewniana, o ażurowych ścianach, służąca do wypoczynku i ochrony przed słońcem i deszczem.

W związku z brakiem legalnej definicji wolnostojącej altany ogrodowej, w orzecznictwie przeważa pogląd, że organy nadzoru budowlanego dokonując oceny czy dany obiekt budowlany spełnia warunki i parametry altany powinny w sposób indywidualny analizować każdy konkretny przypadek badając nie tylko konstrukcję  (sposób budowy), ale również funkcję i charakter takiego obiektu. Należy bowiem pamiętać, że prawo budowlane przewiduje również inne obiekty budowlane przypominające lub zbliżone pewnymi cechami do altan takie jak: wiaty, oranżerie, ogrody zimowe czy ganki.

Z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, w orzecznictwie co do zasady przyjmuje się, że wolnostojąca altana jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy Prawo budowlane, czyli obiektem budowlanym nie będącym ani budynkiem ani obiektem małej architektury.

Nieco innych charakter mają altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (wymienione w art. 29 ust. 2 pkt 3) ustawy Prawo budowlane).

Budując altanę działkową na terenie rodzinnego ogrodu działkowego inwestor musi stosować nie tylko przepisy prawa budowlanego, ale również przepisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tj. Dz.U. 2021.1073), oraz obowiązujące na terenie rodzinnego ogrodu działkowego przepisy statutu stowarzyszenia ogrodowego i regulaminu rodzinnego ogrodu działkowego.

Zgodnie z art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przez altanę działkową w rozumieniu tej ustawy należy rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno – wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m².

A zatem, altana na terenie rodzinnego ogrodu działkowego jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane, tj. obiektem budowlanym trwale związanym z gruntem, wydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadającym fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy, na terenie działki ogrodowej w rodzinnym ogrodzie działkowym nie może znajdować się altana nie spełniająca wymagań określonych w art. 2 pkt 9a ustawy, ani obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m² oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

Stwierdzenie przez właściwy organ nadzoru budowlanego naruszenia wyżej wymienionych przepisów może prowadzić nie tylko do wydania decyzji o nakazie rozbiórki takiego obiektu budowlanego, ale również stanowi podstawę do rozwiązania z działkowcem umowy dzierżawy działkowej przez stowarzyszenie ogrodowe prowadzące rodzinny ogród działkowy (art. 13 ust. 2 i 3 w zw. z art. 36 ust. 3 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych).

Warto również pamiętać, że do obiektów budowlanych zlokalizowanych na terenie działki ogrodowej w rodzinnym ogrodzie działkowym nie stosuje się uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w art. 49f ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Działkowiec chcąc się zabezpieczyć przed tak daleko idącymi konsekwencjami może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Wniosek taki nie podlega opłacie skarbowej, ale składając go do organu należy do niego załączyć:

• aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek ogrodowych prowadzonej przez stowarzyszenie ogrodowe, oraz
• oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce ogrodowej, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej w sprawie budowy wolnostojącej altany na terenie przydomowego ogrodu lub altany działkowej i obiektów gospodarczych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych prowadzonych przez stowarzyszenia ogrodowe, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.