Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomości stanowi legalny sposób na uzyskanie prawa własności, mający na celu rozwiązanie długotrwałych rozbieżności między stanem prawnym a faktycznym. Konieczność potwierdzenia zasiedzenia pojawia się zwłaszcza, gdy zamierzamy dokonać czynności prawnej, takiej jak sprzedaż czy darowizna nieruchomości, jednak bez stosownego postanowienia sądu nie możemy skutecznie dysponować naszym prawem własności.

W pierwszej kolejności należy spełnić określone przesłanki wskazane przez Kodeks Cywilny.

Aby nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenie, konieczne jest spełnienie dwóch warunków:

1. **Samoistne posiadanie nieruchomości**

Samoistne posiadanie oznacza władanie nieruchomością tak, jakbyśmy byli jej właścicielem. Posiadacz samoistny to osoba, która samodzielnie, we własnym imieniu i interesie włada nieruchomością, uznawana przez otoczenie za właściciela. Przykłady zewnętrznych oznak samoistności to m.in. ogrodzenie działki lub opłacanie podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 339 Kodeksu Cywilnego, domniemywa się samoistność posiadania, a wnioskodawca musi udowodnić posiadanie nieruchomości przez określony czas. Właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, musi wykazać przed sądem, że posiadanie nie było samoistne lub że doszło do przerwania zasiedzenia.

2. **Upłynięcie określonego czasu, przez który posiadamy nieruchomość samoistnie**

Zasiedzenie nieruchomości umożliwia nabycie prawa własności dla osób posiadających nieruchomość przez odpowiednio długi czas, przy braku zainteresowania ze strony właściciela (lub gdy nie ma właściciela). Zgodnie z art. 172 Kodeksu Cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez dwadzieścia lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po trzydziestu latach posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Według art. 176 Kodeksu Cywilnego, jeśli doszło do przeniesienia posiadania w trakcie zasiedzenia, obecny posiadacz może doliczyć do swojego czasu posiadania czas posiadania poprzednika. W przypadku, gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łączny czas posiadania wynosi przynajmniej trzydzieści lat.

Podkreślamy, że sprawy związane z zasiedzeniem są zazwyczaj skomplikowane, ze względu na liczbę uczestników i konieczność udowodnienia nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości. Dlatego pomoc doświadczonego pełnomocnika prawnego jest niezbędna. Osoby zainteresowane procesem zasiedzenia powinny skontaktować się z radcą prawnym, który profesjonalnie przygotuje do procesu i rozwieje wszelkie wątpliwości.

Należy pamiętać, że chociaż zasiedzenie zachodzi z mocy prawa, wniosek do sądu jest konieczny dla uzyskania oficjalnego potwierdzenia prawowitego własności nieruchomości. Orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny, potwierdzając jedynie istniejący stan faktyczny. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może być składany przez każdego zainteresowanego.

Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i pozostałych uczestników postępowania oraz wartość nieruchomości. Należy także podać czas posiadania, dzień zasiedzenia, numer księgi wieczystej, oraz dołączyć wypis z księgi wieczystej, mapę i wypis z rejestru gruntów. Dodatkowo, aby udowodnić posiadanie samoistne, mogą być przydatne dokumenty potwierdzające płatność podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, dowody remontów czy napraw. Przydatne mogą być także świadkowie potwierdzający fakt posiadania nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że uzyskanie stwierdzenia nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie generuje dodatkowe koszty, takie jak wpisy do księgi wieczystej oraz podatek od spadku i darowizn w wysokości 7% od podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nieruchomości według stanu rzeczy w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, z uwzględnieniem odliczenia długów ciążących na nieruchomości. Sprawy zasiedzenia wymagają staranności i profesjonalnego wsparcia, dlatego zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem.