Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

W ostatnim czasie o poradę prawną do naszej Kancelarii zwróciła się osoba, która jest właścicielem nieruchomości rolnej stanowiącej użytek – grunty orne V klasy, położonej na terenie gminy, dla której nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przedstawione przez zainteresowanego zapytanie dotyczyło możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę domu jednorodzinnego, w sytuacji gdy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przewidywało dla tej nieruchomości przeznaczenie rolne.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w:

• miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub
• w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy). Przy czym, zgodnie z ustawą, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może zostać wydana tylko w sytuacji, gdy dla gminy, na terenie której położona jest nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego o charakterze powszechnie obowiązującym, ma priorytetowe znaczenie w kształtowaniu polityki przestrzennej gminy, natomiast decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest aktem stosowania prawa i nie tworzy porządku prawnego, a jedynie stanowi szczegółową urzędową informację o tym jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować zgodnie z przepisami prawa. Naczelny Sąd Administracyjnyw swoich wyrokach wskazywał że, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ma wyłącznie deklaratywny charakter, podczas gdy plan miejscowy jest aktemo charakterze również konstytutywnym.

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu przed wejściem w życie nowelizacji z 2023 r., obowiązującym również obecnie na mocy przepisów przejściowych, ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się natomiast pogląd, że ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jako dokumencie wewnętrznym gminy nie mającym charakteru aktu powszechnie obowiązującego, nie wiążą organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta wydawana jest bowiem na podstawie przepisów powszechnie obowiązujących. Uznano tym samym, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może zawierać ustalenia odmienne od ustaleń przyjętych w studium.

W wyniku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeprowadzonej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zostaną zastąpione planami ogólnymi gmin mającymi charakter aktów prawa miejscowego. Nowelizacją dokonano również zmiany art. 54 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który nakłada obowiązek zapewnienia zgodności warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, określanych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z planem ogólnym gminy. Przepis ten będzie miał zastosowanie do wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu złożonych po uchwaleniu planu ogólnego gminy.

Na mocy bowiem art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw do postępowań w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wszczętych przed dniem utraty mocy studium w danej gminie, stosuje się art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym, co oznacza, że w okresie przejściowym – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy – nie jest konieczne zachowanie zgodności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, na mocy art. 64 ust. 2 ustawy nowelizującej należy rozumieć jako plan ogólny gminy.

Niezależnie od powyższego, warto również zwrócić uwagę na art. 65 ust. 1 pkt 2) ustawyo planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, organ który wydał decyzję będzie zobowiązany do stwierdzenia jej wygaśnięcia. Przy czym, do przyjęcia, że ustalenia planu miejscowego są „inne” niż ustalenia wydanej decyzji dojdzie już w sytuacji gdy nie będą one tożsame z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie jest w tym przypadku konieczna aby ustalenia te były sprzeczne lub niezgodne z ustaleniami planu miejscowego, ale wystarczy aby nie były z nimi tożsame.

W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, że w przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stwierdzenie wygaśnięcia tej decyzji ma charakter czysto formalny, a pozostawienia w takiej sytuacji decyzji o warunkach zabudowy w obrocie prawnym nie rodzi żadnych skutków materialnoprawnych dla strony. Stanowisko to jest jednak przez niektórych autorów kwestionowane z uwagi na funkcjonowanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w obrocie prawnym aż do momentu ostatecznego stwierdzenia jej wygaśnięcia. Niemniej jednak po stronie organu powstaje obowiązek stwierdzenia wygaśnięcia takiej decyzji.

Obowiązek wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadkach wymienionych w art. 65 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wyłączony w razie wydania na jej podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, co ma na celu ochronę praw nabytych inwestora, który uzyskał już prawo przystąpienia do robót budowlanych i realizacji inwestycji.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.