Jak pozbyć się bezprawnego lokatora?

Bezprawne zajmowanie cudzego mieszkania może mieć różne podłoże, najczęściej występującymi powodami takiej sytuacji są zaprzestanie płacenia czynszu albo nieopuszczanie lokalu pomimo zakończenia stosunku najmu. W przypadku silnego oporu lokatora najczęściej sprawa kończy się powództwem o eksmisję.

Postępowanie wszczynane jest w oparciu o art. 224 §1 lub art. 675 §1 Kodeksu Cywilnego. Pierwszy przepis formułuje ogólne roszczenie właściciela, przeciwko osobie która faktycznie włada jego rzeczą, o jej wydanie – tzw. roszczenie windykacyjne. Drugi z przywołanych artykułów odnosi się bezpośrednio do sytuacji zwrotu przedmiotu najmu i w związku z tym rozszerza nieco uprawnienia właściciela. Niezależnie od wskazanej podstawy, oprócz Kodeksu Cywilnego, zastosowanie znajdą również przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o Ochronie Praw Lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (u.o.p.l.).

Sporym utrudnieniem na gruncie ww. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. jest obowiązkowe zbadanie przez Sąd kwestii prawa pozwanego (lokatora) do zawarcia umowy najmu socjalnego oraz zawiadomienie w tym celu gminy w której znajduje się sporny lokal, która wstępuje do postępowania na zasadach interwenienta ubocznego, jednakże z pewnym uprzywilejowaniem (art. 15 u.o.p.l.). Orzeczenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego nakłada na gminę obowiązek złożenia lokatorowi oferty najmu, wstrzymując wykonanie orzeczenia o eksmisji do czasu złożenia oferty.

Interes wynajmującego lokal zabezpiecza art. 18 u.o.p.l., który nakłada na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek uiszczania comiesięcznego odszkodowania za korzystanie z lokalu w wysokości odpowiadającej wysokości czynszu z tytułu najmu lokalu. Co istotne, w przypadku orzeczenia uprawnienia do zawarcia lokalu socjalnego i wstrzymania wykonania orzeczenia o eksmisji, lokator obowiązany jest pokrywać odszkodowanie w wysokości odpowiadającej czynszowi z tytułu najmu socjalnego, różnicę z kolei wyrównuje gmina.

Prowadząc działalność z zakresu wynajmu lokali warto zabezpieczyć swój interes konsultując podejmowane kroki z profesjonalnym pełnomocnikiem. Dobrze skonstruowana umowa pozwala na skuteczną ochronę przed nadużyciami.