Ograniczenie egzekucji z nieruchomości w trakcie pandemii

Pandemia COVID-19 i wprowadzone wraz z nią obostrzenia, szczególnie w zakresie funkcjonowania poszczególnych segmentów gospodarki, dla wielu osób powiązane są ze znacznym uszczupleniem lub całkowitym brakiem dochodów przez dłuższy okres czasu. W przypadku osób spłacających np. kredyt taka sytuacja może w bardzo krótkim czasie doprowadzić do utraty kontroli nad zaciągniętym zadłużeniem z powodu braku możliwości jego uregulowania i narastających odsetek.

Mając na celu poprawę sytuacji dłużników w obliczu warunków, które niejako „stawiają ich pod ścianą” ustawodawca, nowelizacją Kodeksu Postępowania Cywilnego z dnia 14 maja 2020 roku, wprowadził art. 952¹ modyfikujący zasady licytacji komorniczej wymierzonej w nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika z uwzględnieniem szczególnej ochrony tego ostatniego.

Omawiane przepisy, zgodnie z dyspozycją art. 952¹ §1 k.p.c. mają zastosowanie do lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Wspomniany wyżej paragraf pierwszy stanowi, iż termin licytacji takowych nieruchomości wyznacza się tylko na wniosek wierzyciela, natomiast zgodnie z art. 952¹ §2 k.p.c. wierzyciel może wnioskować o wyznaczenie owego terminu tylko wówczas, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej (czyli samego długu – bez odsetek czy kosztów postępowania) stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej sumy oszacowania – czyli określonej przez powołanego biegłego wartości nieruchomości. Jeśli wniosek złożyło kilku wierzycieli powyższa zasada, wymagająca co najmniej jednej dwudziestej sumy oszacowania odnosi się, zgodnie z art. 952¹ §3 k.p.c., do sumy egzekwowanych należności głównych.

Przepis art. 952¹ §4 k.p.c. wyłącza spod omawianych ograniczeń także egzekucję należności wobec Skarbu Państwa lub wynikających z wyroku wydanego w postępowaniu karnym. Możliwe jest także prowadzenie egzekucji pomimo niespełnienia wymagań przedstawionych w poprzednim akapicie, jeżeli wyraził na nią zgodę Sąd lub dłużnik do którego nieruchomość należy.

W okresie pandemii najważniejszym z omawianych uregulowań jest jednak przepis art. 952¹ §5 k.p.c. stanowiący, iż licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Zgodnie z §1 Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 340) stan epidemii został wprowadzony na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 20 marca 2020 roku i do dnia dzisiejszego nie został zakończony. Oznacza to, iż egzekucja z lokalu lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika w obecnym stanie prawnym nie może być przeprowadzona w legalny sposób.