Przeniesienie pozwolenia na budowę

W praktyce często spotykamy się z sytuacjami wymagającymi przeniesienia pozwolenia na budowę z dotychczasowego inwestora na inną osobę, w szczególności gdy dochodzi do przekazania nieruchomości w drodze darowizny, czy do sprzedaży gruntu z rozpoczętą na nim wcześniej budową.

Możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę ustawodawca przewidział w art. 40 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, oświadczenie – złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana (lub kopię tej zgody). Przepis ten jest również odpowiednio stosowany do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz do zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu.

Regulacja przyjęta w art. 40 ustawy Prawo budowlane jest wyjątkiem od zasady, zgodnie z którą przenoszenie praw i obowiązków wynikających z decyzji administracyjnych jest niedopuszczalne. Omawiany przepis przewiduje taką możliwość w drodze odrębnego postępowania administracyjnego, którego stronami są wyłącznie dotychczasowy oraz nowy inwestor.

Wszczęcie postępowania o przeniesienie pozwolenia na budowę następuje na wniosek nowego inwestora, który zamierza realizować inwestycję budowlaną objętą pozwoleniem wydanym poprzednio na inną osobę. Wniosek można złożyć w formie papierowej lub elektronicznie.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę może nastąpić również z mocy samego prawa, bez konieczności wszczynania odrębnego postępowania administracyjnego, w przypadku:

• przeniesienia pozwolenia na budowę w wyniku przekształcenia spółki prawa handlowego, gdy pozwolenie przechodzi na następcę prawnego spółki przekształcanej,
• śmierci dotychczasowego inwestora, gdy prawa i obowiązki przechodzą na jego spadkobierców,
• w sytuacji, gdy adresatem decyzji byli współwłaściciele nieruchomości, którzy następnie dokonali ustanowienia odrębnej własności lokali, w wyniku czego powstała wspólnota mieszkaniowa.

Jeżeli przeniesienie pozwolenia na budowę następuje na wniosek, do wniosku nowy inwestor ma obowiązek załączyć oświadczenia wymienione w art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego oraz zgodę poprzedniego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę.

Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 40 ust. 1a ustawy Prawo budowlane, który stanowi, że zgoda nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tego pozwolenia, przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

W pozostałych przypadkach zawsze będzie wymagana zgoda poprzedniego inwestora, która powinna być wyrażona w sposób jasny i precyzyjny. Do złożenia oświadczenia zawierającego zgodę poprzedniego inwestora na przeniesienie praw wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę przepisy nie wymagają zachowania szczególnej formy, jednak w literaturze spotyka się stanowisko, że zasadne byłoby złożenie go w formie pisemnej  z podpisem poświadczonym notarialnie.

Organami właściwymi do prowadzenia postępowań w sprawach o przeniesienie pozwolenia są:

• organ administracji architektoniczno – budowlanej – w przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę lub praw wynikających ze zgłoszenia, lub
• organ nadzory budowlanego – w przypadku pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.

Decyzja wydawana w sprawie ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku spełnienia przesłanek określonych w ustawie, organ orzekający zobowiązany jest wydać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na nowego inwestora. Przeniesienie pozwolenia na budowę powoduje przeniesienie również na nowego inwestora, z mocy prawa, wszystkich pozwoleń, uzgodnień i opinii, które były konieczne do wydania pozwolenia na budowę. Wyjątek stanowi decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nabywając nieruchomość, na której zamierzamy kontynuować budowę rozpoczętą przez poprzedniego inwestora, pamiętajmy o wystąpieniu z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę. Do zakończenia budowy nie wystarczy fakt, że pozwolenie na budowę otrzymał poprzedni właściciel nieruchomości. Postępowanie o przeniesienie pozwolenia na budowę pozwoli nam uniknąć konsekwencji jakie wiążą się z prowadzeniem budowy bez pozwolenia, i z punktu widzenia proceduralnego, jest o wiele szybsze i mniej skomplikowane niż legalizacja samowoli budowlanej.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z przeniesieniem pozwolenia na budowę, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.