Przeniesienie pozwolenia na budowę na działce zagrodowej

W ostatnim czasie przedmiotem porady prawnej było interesujące zapytanie czy istnieje możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę na działce zagrodowej z inwestora wskazanego w decyzji o pozwoleniu na budowę na córkę, która nie jest rolnikiem, przed rozpoczęciem budowy. Przeniesienie miało by przebiegać w ten sposób, że najpierw dojdzie do przeniesienia własności działki zagrodowej, a następnie pozwolenia na budowę na tej działce z ojca, na córkę.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 2a  ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2003.592) nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przeniesienia własności gospodarstwa rolnego z ojca na córkę nie jest jednak konieczne spełnianie przez nią warunku bycia rolnikiem indywidualnym i posiadania wykształcenia rolniczego ponieważ przepisy art. 2a  ust. 1 w.w. ustawy nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, tj. przez zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a w.w. ustawy).

Przeniesienie własności gospodarstwa rolnego z ojca na córkę może nastąpić na podstawie

• umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego lub
• na podstawie umowy z następcą (umowa z następcą polega na tym, że obecny właściciel gruntów zobowiązuje się przepisać własność gospodarstwa na konkretną osobę (np. dziecko) w momencie przejścia na emeryturę bądź w chwili, gdy rozpocznie pobierać rentę inwalidzką. Umowa z następcą na charakter umowy przedwstępnej i jako taka nie przenosi jeszcze własności gospodarstwa rolnego na następcę, a jest jedynie zobowiązaniem do jego przeniesienia po nabyciu przez rolnika prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej). Zarówno przy umowie darowizny jak i przy umowie z następcą nabywca będący osobą bliską nie musi posiadać wykształcenia rolniczego.

Przenosząc natomiast prawo własność nieruchomości rolnej zagrodowej, która objęta jest decyzją o pozwoleniu na budowę, konieczne jest przeniesienie tego pozwolenia na nabywcę. W przeciwnym razie kontynuowanie budowy przez nabywcę będzie samowolą budowlaną ponieważ dom na działce rolnej siedliskowej może wybudować wyłącznie inwestor będący rolnikiem. Dlatego, w tym przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę przez córkę jest możliwe wyłącznie w wyniku przeniesienia pozwolenia na budowę z ojca na córkę.

Przy czym, w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się pogląd zgodnie z którym na działce zagrodowej może prowadzić budowę wyłącznie osoba będąca rolnikiem.

Utworzenie nowego siedliska, a z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie wymaga:

• pozwolenia na budowę dla budynków mieszkalnych i gospodarczych
• posiadanie  statusu rolnika i
• prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Zabudowa zagrodowa (siedlisko) – służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania jak i miejsce pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej.

Na działce zagrodowej budynek mieszkalny może wybudować wyłącznie rolnik indywidualny tj. osoba która:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300ha;
• posiada kwalifikacje rolnicze;
• od co najmniej pięciu lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.

Przy czym zgodnie z art. 6 ust. 1a tej ustawy do okresu, tego zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

 Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy Prawo budowlane – organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:

1) oświadczenie: a) o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, b) o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody. Zgoda, ta nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednak, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na działce zagrodowej na osobę nie będącą rolnikiem nie spełnia przesłanek z art. 40 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Tak np. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31.07.2023 r. sygn. akt  II OSK 1637/23 stwierdzając, że organ architektoniczno-budowlany rozpoznający w trybie art. 40 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę obejmującego budynek w zabudowie zagrodowej, oceniając oświadczenie nowego inwestora o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, jest uprawniony do zweryfikowania czy planowana zabudowa wchodzić będzie w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora i oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA orzekającego o oddaleniu skargi od decyzji organów administracji architektoniczno – budowlanej odmawiających przeniesienia pozwolenia na budowę na działce zagrodowej na nowego inwestora, który nie był rolnikiem i nie prowadził gospodarstwa rolnego.

Uzasadnienie do takiego rozstrzygnięcia zostało wyprowadzone zarówno w oparciu o przepisy prawa budowlanego jak i przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. NSA wskazał, że wydanie pozwolenia na budowę na gruncie rolnym zagrodowym korzysta z wielu preferencyjnych rozwiązań prawnych wynikających właśnie z prowadzenia przez inwestora gospodarstwa rolnego.

Jak podkreślono w wyroku do zabudowy zagrodowej nie stosuje się np.

• przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określającego wymóg tzw. “dobrego sąsiedztwa”, (zgodnie z art. 61 ust. 4 tej ustawy), czy
• obowiązku uzyskiwania przez inwestora decyzji o odrolnieniu gruntu przeznaczonego pod zabudowę, skoro nadal powierzchnia terenu przeznaczonego pod zabudowę jest traktowana jako grunt rolny.

Na tej podstawie NSA przyjął że, jeśli inwestor ubiega się o zabudowę zagrodową, musi ona być powiązana z gospodarstwem rolnym ponieważ preferencyjne traktowanie inwestorów posiadających gospodarstwo rolne sprowadza się do umożliwienia rolnikowi zrealizowania zabudowy zagrodowej, bez konieczności spełnienia wyżej wymienionych wymogów.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że decyzja o pozwoleniu na budowę była decyzją zależną od decyzji o warunkach zabudowy. A zatem nowy inwestor domagając się przeniesienia na siebie decyzji o pozwoleniu na budowę mimo, iż złożył oświadczenie w trybie art. 40 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane, to w istocie nie spełniał warunków, od których uzależnione było wydanie decyzji o WZ dotyczącej planowanego przedsięwzięcia skoro nie posiadał gospodarstwa rolnego, i na tej podstawie oddalił skargę kasacyjną.

Warto zaznaczyć, że każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Zapraszamy Państwa do kontaktu z naszą kancelarią w celu omówienia najbardziej dogodnego rozwiązania prawnego.