Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Jednym z etapów przekształcania gruntu rolnego w grunt budowlany jest wyłączenie go z produkcji rolnej. Nie w każdym bowiem przypadku do wykorzystania gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze wystarczy jego odrolnienie – czyli dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zazwyczaj do wykorzystania gruntu rolnego na cele nierolnicze oprócz odrolnienia konieczne będzie jeszcze uzyskanie zgody na faktyczne użytkowanie gruntu w sposób inny niż rolny.

Dlatego wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy odróżnić od zmiany przeznaczenia tych gruntów. Przez zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne rozumie się ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych. Definicja zmiany przeznaczenia zawarta została w art. 4 pkt 6) ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zgodnie natomiast z art. 4 pkt 11) tej ustawy przez wyłączenie gruntów z produkcji należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.  Przy czym, nie uważa się za wyłączenie z produkcji gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i trwa nie dłużej niż 5 lat.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie w przypadku:

• użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
• użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, (wniosek o wyłączenie z produkcji tej klasy użytków rolnych jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny), a także
• gruntów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. gruntów pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, gruntów pod budynkami, budowlami i urządzeniami wchodzących w skład wskazanych w przepisie biogazowni rolniczych, a także gruntów położonych między tymi budynkami, budowlami i urządzeniami lub w bezpośrednim ich sąsiedztwie, tworzących zorganizowaną całość gospodarczą, w tym zajętych pod dojazdy, place składowe, postojowe i manewrowe, śmietniki, miejsca magazynowania odpadów i ogrodzenia, o ile ich łączna powierzchnia nie jest większa niż 1 ha i wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, gruntów pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, gruntów rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, gruntów pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, gruntów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych oraz gruntów pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych, jak również
• gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

W pozostałych przypadkach wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie wymaga uzyskania zgody właściwego organu wydawanej w drodze decyzji (tak będzie na przykład w przypadku gruntów rolnych klasy IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego). Nie wymaga się również decyzji o wyłączeniu z produkcji w przypadku jeżeli grunty rolne (niezależnie od klasy użytków i pochodzenia gleby) mają być użytkowane na cele leśne.

Wydanie decyzji, o wyłączeniu z produkcji, powinno nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i rozpoczęcie robót budowlanych przed wydaniem decyzji wyrażającej zgodę na wyłączenie wiąże się z koniecznością poniesienia opłat w wysokości dwukrotnej należności za wyłączenie, a w przypadku gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne w wysokości należności podwyższonej o 10%.

Decyzje, o wyłączeniu z produkcji mogą być wydane po dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji w odniesieniu do okresowego (na czas nie dłuższy niż 10 lat) wyłączenia z produkcji gruntów w celu podjęcia natychmiastowych działań interwencyjnych niezbędnych do zwalczania klęsk żywiołowych i ich następstw, jak również usuwania następstw wypadków losowych, a także w celu poszukiwania lub rozpoznawania węglowodorów, węgla kamiennego, węgla brunatnego, rud metali, z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metali w stanie rodzimym, rud pierwiastków promieniotwórczych, siarki rodzimej, soli kamiennej, soli potasowej, gipsu i anhydrytu, kamieni szlachetnych.

Decyzję o wyrażeniu zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wydaje:

• starosta powiatowy (prezydent miasta na prawach powiatu),
• dyrektor parku narodowego – w odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parków narodowych.

Z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej wiąże się konieczność poniesienia opłat – należności i opłaty rocznej. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
• do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego, oraz
• wyłączenia z produkcji części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym (nie więcej niż 0,05 ha), a właściciel gruntów wyłączanych z produkcji zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa.

Nabywając nieruchomość, która została wyłączona z produkcji rolnej powinniśmy pamiętać, że w razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzję o wyłączeniu, a które nie zostały faktycznie wyłączone z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączy grunty z produkcji. W przypadku natomiast zbycia gruntów co do których wydano decyzję o wyłączeniu i faktycznie wyłączonych z produkcji, na nabywcę przejdzie obowiązek uiszczania opłat rocznych.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej dotyczącej wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.