Służebności drogi koniecznej

Instytucja służebności drogi koniecznej została unormowana przede wszystkim w przepisach art. 145 oraz art. 146 Kodeksu Cywilnego. Ponadto regulacja ta została uzupełniona przez przepisy ogólne dotyczące służebności, które w stosunku do drogi koniecznej stosowane są wprost.

Stan faktyczny – kiedy droga konieczna jest ustanawiana?

Służebność drogi koniecznej jest instytucją ustanawianą w konkretnym celu, na co wskazuje regulacja art. 145 § 1 Kodeksu Cywilnego. Konieczność ustanowienia polega zatem na sytuacji, w której należy zapewnić należyty dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich tym nieruchomościom, które są go całkowicie pozbawione albo taki dostęp posiadają, lecz nie może on zostać uznany za odpowiedni. Przyczyną wspomnianego braku dostępu leży najczęściej w utrwalonej niewłaściwej konfiguracji gruntów, ale nierzadko również naruszenie przepisu art. 93 ust. 3 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, który jako przesłankę negatywną podziału nieruchomości wymienia wydzielenie działki gruntu nieposiadającej dostępu do drogi publicznej.

Wymogi infrastrukturalne dotyczące drogi koniecznej

Składając wniosek o ustanowienie drogi koniecznej należy mieć na uwadze obowiązujące przepisy dotyczące infrastruktury, które z pewnością sąd weźmie pod uwagę w czasie dokonywania oceny zasadności wniosku. Jedną z takich regulacji jest przepis § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 nr 75 poz. 690), który stanowi:

1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojcie i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

Na powyższe regulacje sądy powoływały się w następujący sposób:

„Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m (ust. 1). Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (ust. 2). Tym samym mając na uwadze treść ust. 1 § 14 powyższego rozporządzenia podnieść należy, iż przyjęte przez ustawodawcę w omawianym akcie podstawowym pojęcie “jezdni”, odnosi się do każdego pasa, po którym ma odbywać się dojazd, a w konsekwencji, że minimalnym wymaganiem dla takiego pasa jest szerokość 3 m” (Wyrok NSA z 4.07.2017 r., II OSK 1921/16, LEX nr 2355688).

„Jako współwłaściciel działki drogowej o nr ewid. (…) posiada dostęp do drogi publicznej po tej właśnie działce o wymaganej w § 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych szerokości 3 m, wystarczającej dla zapewnienia prawa przejazdu” (Wyrok WSA w Warszawie z 19.11.2019 r., VII SA/Wa 1497/19, LEX nr 3059380).

Istotne elementy postępowania w sprawie ustanowienia drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej w swojej naturze w sposób istotny ogranicza prawo własności. Właściciel nieruchomości obciążonej zostaje zmuszony do znoszenia prawa przechodu i przejazdu przez teren jego nieruchomości. Z tego względu podczas składania wniosku w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej należy liczyć się z pewnymi stałymi elementami, które mają istotny wpływ na długość i stopień skomplikowania tej sprawy.

Składając wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinniśmy już wiedzieć jakim szlakiem wspomniana droga powinna przebiegać. Zazwyczaj nie stanowi to problemu w kontekście nieruchomości regularnie i na bieżąco wykorzystywanych. Co do zasady widoczny jest szlak, który wynika ze zwyczaju dotychczas stosowanego, a ustanowienie służebności jest w tym wypadku jedynie formalizacją sposobu korzystania z cudzej nieruchomości. Problem może natomiast pojawić się w przypadku ustanowienia służebności dla nieruchomości nieurządzonej. W takiej sytuacji dobrym krokiem jest zaczerpnięcie prywatnej opinii geodety. Takie działanie posiada istotną zaletę, gdyż jesteśmy w stanie wskazać sądowi interesujący nas szlak służebności.

Pewnym krokiem, który pojawi się w dalszej kolejności jest sądowa opinia biegłego geodety, która pojawi się w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Najczęściej opinia sądowa tworzona jest w kilku wariantach. Zgodnie z przepisami służebności drogi koniecznej powinna obciążać nieruchomość, na której została ustanowiona w najmniejszym możliwym stopniu, który jest niezbędny w celu realizacji dojazdu. Opinia biegłego stanowi w takim postępowaniu dowód, natomiast ocena zależna jest od kompetencji sądu.

Sąd co do zasady wzywa uczestników postępowania do tego, aby wskazali preferowany wariant przebiegu drogi koniecznej. Jeżeli, zgodnie z powyższym, został przez nas wybrany preferowany szlak, to w toku postępowania będziemy zatem popierać opcję przez nas zaproponowaną.

W celu ustanowienia służebności drogi koniecznej niezbędne jest dokonanie szeregu pomniejszych czynności. Mają one na celu także zabezpieczenie dostępu do nieruchomości na czas trwania postępowania. Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie z zakresu służebności skontaktuj się z Kancelarią, a ze strony naszych specjalistów otrzymasz kompleksową pomoc prawną.