Ustalenie odszkodowania za grunty obciążone prawami osób trzecich wywłaszczone w trybie specustawy drogowej

W praktyce często spotykamy się z postępowaniami o ustalenie i wypłatę odszkodowania za grunt przejęty na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, pod budowę drogi publicznej, na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Niejednokrotnie postępowania te dotyczą nieruchomości obciążonych ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipoteką.

Realizacja inwestycji drogowej na gruncie obciążonym prawami osób trzecich powoduje wygaśnięcie obciążających go ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 12 ust. 4c ustawy, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Osobom, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe, wypłaca się w takiej sytuacji odszkodowanie w kwocie ustalonej na zasadach określonych w art. 18 ust. 1 ustawy, tj. według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 18 ust. 1a i 1b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych kwota równa wartości ograniczonych praw rzeczowych zmniejsza wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (z wyłączeniem kwot przysługujących z tytułu podwyższenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e i 1f) i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Organ orzekający w sprawie musi zatem określić wartość ograniczonego prawa rzeczowego, a następnie odjąć ją od ustalonego odszkodowania za utracone prawo własności i przyznać tę kwotę na rzecz osoby uprawnionej z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednak z uwagi na charakter tego prawa w ustawie zawarta została szczególna regulacja dotycząca sposobu ustalania odszkodowania za jej wygaśnięcie na rzecz wierzyciela hipotecznego. Zgodnie z art. 18 ust. 1c jeżeli na nieruchomości, lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Ani właściciel, ani użytkownik wieczysty nieruchomości nie są upoważnieni do odbioru odszkodowania w wysokości obejmującej wartość hipoteki, nawet w sytuacji, gdy kwoty zabezpieczone tą hipoteką nie są wymagalne w całości lub w części.

Ustawodawca nie pozostawił w tym zakresie organom jakiegokolwiek wyboru w zastosowaniu się do obowiązku zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, poprzez zaliczenie odszkodowania na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami (art. 18 ust. 1c in fine specustawy drogowej). Nie przewidział w tym zakresie jakichkolwiek wyjątków, ani nie wprowadził instytucji uznania administracyjnego. Zatem wystąpienie przesłanek określonych w wyżej wymienionym przepisie, bezwzględnie obliguje organ do zaliczenia kwoty odszkodowania na poczet spłaty wierzytelności. (tak np. w wyroku NSA z dnia 05.04.2017 r. I OSK 1666/15).

W wyroku z dnia 13.11.2019 r. I SA/Wa 864/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stanął na stanowisku, że kwota odszkodowania za ograniczone prawo rzeczowe – hipotekę, które obciążało nieruchomość zajętą pod drogę, jest wypłacana na rzecz wierzyciela hipotecznego także w sytuacji, gdy wobec właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką prowadzone jest postępowanie upadłościowe. Jak stwierdził sąd, w specustawie drogowej wyraźnie wskazano podmioty uprawnione do otrzymania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipotek. W art. 18 ust 1d ustawodawca zawarł regulację, która wskazuje jednoznacznie, że kwotę odszkodowania wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Nie ma zatem podstaw do  uznania, że kwoty te powinny być wypłacone do masy upadłości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12.04.2019 r. I OSK 1588/17 stwierdził jednak, że treść przepisu art. 18 ust. 1a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jednoznacznie wskazuje, że odszkodowanie należne właścicielowi nieruchomości wywłaszczanej może być pomniejszone wyłącznie o wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości. Wartości tej nie powiększa kwota nakładów budowlanych poniesionych na nieruchomość, nie są one bowiem związane z istotą ograniczonego prawa rzeczowego.

Jeżeli na nieruchomości, lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka podmiot na rzecz którego ustanowiona została hipoteka, na żądanie organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze, ma obowiązek udzielenia informacji o wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym udzielenie informacji niezbędnych do ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego na podstawie art. 18 ust. 1c ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie jest objęte obowiązkiem zachowania tajemnicy bankowej. Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku WSA Rzeszowie z dnia 17.10.2024 r., art. 18 ust. 1i tej ustawy nie stanowi co prawda samodzielnej podstawy umożliwiającej bankom przekazanie informacji objętych tajemnicą bankową, jednakże wiąże również i banki z uwagi na okoliczność, iż informacje, o jakich mowa w tym przepisie, nie są objęte obowiązkiem zachowania tajemnicy bankowej na podstawie art. 104 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo bankowe, co oznacza, iż sytuacja banków, w omawianym zakresie jest taka sama jak innych wierzycieli hipotecznych (tak np. w wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 17.10.2024 r. sygn. akt II SA/Rz 638/24, publ. CBOSA).

Jeżeli zatem jesteśmy właścicielami nieruchomości przejmowanej pod budowę drogi i nieruchomość ta jest obciążona hipoteką musimy liczyć się z tym, że przysługujące nam odszkodowanie za prawo własności nieruchomości zostanie pomniejszone o wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i w tym zakresie przyznane na rzecz wierzyciela hipotecznego.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z odszkodowaniem za grunty przejęte pod budowę dróg publicznych, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.