Legalizacja samowoli budowlanej – nowelizacja z grudnia 2025 r.

Legalizacja samowoli budowlanej – nowelizacja z grudnia 2025 r.

Prawo polskie w art. 48, art. 49f i art. 50 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane reguluje różne przypadku samowoli budowlanej. Ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadzona została do porządku prawnego kolejna zmiana przepisów dotyczących legalizacji samowoli budowlanej. Ustawodawca w art. 1 pkt 17) i 18) ustawy nowelizującej postanowił o dodaniu w art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego przepisu regulującego zasady legalizacji samowoli budowlanej, gdy od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat oraz art. 51a Prawa budowlanego przewidującego możliwość pouczenia inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami projektu budowlanego lub przepisami prawa. 

Art. 50 Prawa budowlanego – kiedy organ wstrzymuje prowadzenie robót

Art. 50 ustawy Prawo budowlane stanowi, że w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: 

– bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia,

– w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, 

– na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, 

– w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach. 

Zakres samowoli z art. 50 oraz skutki wstrzymania robót

Wymieniony przepis obejmuje przypadki samowoli budowlanej, polegające: na prowadzeniu robót budowlanych(które nie są budową obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 6) Prawa budowlanego), bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, oraz na prowadzeniu wszystkich robót budowlanych (w tym również budowy w rozumieniu art. 3 pkt 6) Prawa budowlanego), które są wykonywane z naruszeniem art. 50 ust. 1 pkt 2) – 4) Prawa budowlanego. 

Zgodnie z art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego, w każdym z wymienionych przypadków samowoli budowlanej zachodzi podstawa do wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Wydanie takiego postanowienia powoduje, że kontynuowanie robót budowlanych doprowadzi do utraty prawa do ich legalizacji, a organ nadzoru budowlanego będzie zobligowany do wydania decyzji o nakazie rozbiórki zgodnie z art. 49e pkt 6) ustawy Prawo budowlane. 

Nowy art. 50 ust. 6 – legalizacja po upływie co najmniej 10 lat

Wprowadzony nowelizacją z 4.12.2025 r. przepis art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego stanowi, że w przypadku, gdy od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat: w przypadkach, o których mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1–3, oraz w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy roboty budowlane powodują zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi i stosuje odpowiednio przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1) lub 2), natomiast w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, stosuje się odpowiednio przepisy art. 49f–49i Prawa budowlanego.

Nowelizacja rozszerzyła zatem możliwość zastosowania uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej na przypadki prowadzenia robót budowlanych (w tym budowy) w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego jeżeli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat.

Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej ustawę Prawo budowlane, która weszła w życie 7.01.2026 r., w przypadku robót budowlanych innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub art. 49f ustawy – Prawo budowlane zasadnym jest zmniejszenie czasu na uruchamianie uproszczonego postępowania naprawczego do co najmniej 10 lat od zakończenia budowy lub zakończenia prowadzenia robót budowlanych ponieważ Kodeks postępowania administracyjnego wskazuje okres 10 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji, po którym nie może nastąpić w ramach postępowania wznowieniowego uchylenie decyzji z przyczyn określonych w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 tej ustawy. Jak uzasadniono, po upływie 10 lat decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być ani uchylona w ramach postępowania wznowieniowego, ani nie może być stwierdzona jej nieważność w ramach postępowania nieważnościowego (art. 37b ust. 1 ustawy – Prawo budowlane), dlatego uzasadnione zdaniem ustawodawcy jest w tym przypadku wprowadzenie 10 letniego okresu od dnia zakończenia budowy lub robót budowlanych. 

Nowa regulacja będzie miała zastosowanie do przypadków prowadzenia robót budowlanych (lub budowy) w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego. Przypadki istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę określa art. 36a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem istotne odstąpienie stanowi odstąpienie w zakresie:

– projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, 

– charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących: powierzchni zabudowy, wysokości, długości lub szerokości, oraz liczby kondygnacji,

– warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze,

– zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

– ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

– wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia, wymienionych przypadków budowy, przebudowy, oraz instalowania,

– zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

W przypadkach robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w zatwierdzonym projekcie budowlanym będzie miało zastosowanie uproszczone postępowanie legalizacyjne uregulowane w art. 49f – 49i ustawy Prawo budowlane. 

Postępowanie takie – zgodnie z art. 53a ust. 2 Prawa budowlanego – może zostać wszczęte na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a do zalegalizowania budowy lub robót budowlanych istotnie odbiegających od projektu budowlanego wystarczy przedłożenie: oświadczenia, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego, o której mowa w art. 43 ustawy Prawo budowlane, sporządzanej po wybudowaniu obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu. 

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdzi kompletność dokumentów legalizacyjnych, oraz to czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie zagraża życiu i zdrowiu ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Co warto podkreślić, w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nie będzie natomiast badał zgodności zrealizowanego obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, i nie nałoży na inwestora opłaty związanej z legalizacją samowoli budowlanej. 

Celem wprowadzenia art. 50 ust. 6 ustawy Prawo budowlane była realizacja postulatu deregulacyjnego w celu rozszerzenie zakresu zastosowania tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w art. 49f–49i ustawy – Prawo budowlane do istotnych odstępstw budowlanych oraz potrzeba usunięcia nieuzasadnionego nierównego traktowania właścicieli nieruchomości w podobnych sytuacjach.

Art. 51a – pouczenie inwestora i kontrola po 60 dniach

Kolejną zmianą dokonaną ustawą nowelizującą z dnia 4.12.2025 r. było wprowadzenie w art. 51a Prawa budowlanego instytucji pouczenia inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w dokumentach.

Zgodnie z zapisami tego artykułu, w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4) ustawy Prawo budowlane, organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Pouczenie takie będzie potwierdzane wpisem organu nadzoru budowlanego w protokole kontroli i wpisem w dzienniku budowy, a po upływie 60 dni od dnia pouczenia (albo przed upływem 60 dni od dnia pouczenia, jeżeli wystąpi o to inwestor) organ sprawdzi, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Jak wynika z regulacji, w przypadku, gdy roboty budowlane nie zostaną doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w zatwierdzonym projekcie budowlanym lub w przepisach – organ nadzoru budowlanego zastosuje przepisy art. 50-51 ustawy Prawo budowlane. 

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z legalizacją samowoli budowlanej zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.