Konieczność współpracy z architektem i geodetą w procesie legalizacji samowoli budowanej

Z naszego doświadczenia wynika, że coraz częściej zdarzają się sprawy o legalizację samowoli budowlanej. Nasi Klienci chcą uporządkować stany prawne nieruchomości i przestać się bać kontroli z Nadzoru Budowlanego.

W tym miejscu pojawia się pytanie jak rozpocząć proces legalizacyjny?

Z naszej praktyki wynika, że zawsze warto zacząć od porady prawnej, opisać szczegółowo stan nieruchomości oraz udostępnić wszystkie posiadane dokumenty do sprawy. Każdy przypadek jest inny i wymaga obszernej analizy oraz wyboru właściwej procedury legalizacji.

Należy zaznaczyć, że istnieją dwa rodzaje legalizacji samowoli budowlanej – legalizacja zwykła i uproszczona legalizacja samowoli budowlanej. Legalizacja zwykła jest mniej korzystna ponieważ wiąże się z nałożeniem opłaty legalizacyjnej.

Mając na uwadze bardzo duże doświadczenie w takich sprawach rekomendujemy przeprowadzenie legalizacji uproszczonej oczywiście po spełnieniu ustawowych przesłanek.

Uproszczona legalizacja dotyczy jednak obiektów, których budowa zakończona została co najmniej 20 lat temu.

Znowelizowane Prawo budowlane przewiduje wprowadzenie nowego, odrębnego rozdziału 5a, poświęconego postępowaniu w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem Ustawy. Zgodnie z nowym art. 49 f Prawa budowlanego:

W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części: 1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ będzie wszczynał uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Z doświadczenia kancelarii w prowadzeniu postępowań z zakresu legalizacji samowoli budowlanej niezbędna jest współpraca z architektem oraz geodetą. Biegły geodeta weryfikuje czy w stanie istniejącym na mapie sytuacyjno-wysokościowej wszystko się zgadza z tym co jest obecnie w terenie. Jeżeli dokumenty geodezyjne na mapach ośrodka geodezyjnego mają braki to wówczas geodeta musi wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, żeby na mapach pojawiło się to co jest obecnie w terenie – to ważny aspekt sprawy. Kolejno geodeta wykonuje dalsze czynności.

Architekt ocenia czy nie ma naruszania przez budowę przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Architekt przede wszystkim pomaga w ocenie stanu technicznego obiektu i określeniu czy istnieje szansa na przeprowadzenie legalizacji.

W skutecznym przeprowadzeniu procedury legalizacji niezbędna jest współpraca prawnika, architekta i geodety. Prowadzenie tego rodzaju spraw wymaga doświadczenia oraz wiedzy specjalistycznej z zakresu prawa oraz wiedzy technicznej z zakresu architektury.

Warto podkreślić, że organ będzie badał kompletność przedłożonych dokumentów ze szczególnym uwzględnieniem wyżej wspomnianej ekspertyzy. Jednakże jeśli w toku prowadzonego uproszczonego postępowania legalizacyjnego, organ stwierdzi stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, nakaże w drodze postanowienia, by bezzwłocznie obiekt lub jego część zabezpieczyć lub usunąć zaistniały stan zagrożenia. Obiekt nie zostanie również zalegalizowany, jeśli dokumentacja legalizacyjna, która na wezwanie organu winna być uzupełniona, pozostanie niekompletna. Co więcej przed wejściem w życie omawianych zmian, dla legalizowanej samowoli budowlanej wydany został nakaz rozbiórki lub wszczęto postępowanie, przeprowadzenie uproszczonego postępowania nie będzie możliwe. Omawiane postępowanie będzie wszczęte przez organ z urzędu ale jego zapoczątkowania będzie mógł żądać również właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.