Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki w trakcie postępowania o upadłość konsumencką

W dzisiejszym poście poddamy dla Państwa analizie sprzedaż nieruchomości po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej z wolnej ręki.

 

Nieruchomość jest jednym ze składników masy upadłości, czyli tzw. ogółu zbywalnych praw majątkowych przysługujących upadłemu, przeznaczonych do zaspokojenia wierzycieli. Ustawa przewiduje dwa sposoby sprzedaży nieruchomości:

• z wolnej ręki
• w drodze przetargu

 

Co oznacza sprzedaż z „wolnej ręki”?

Jest to jeden ze sposobów sprzedaży przewidziany zarówno w Kodeksie Postępowania Cywilnego, jak i w Prawie Upadłościowym i Naprawczym, a więc znajduje zastosowanie tak w postępowaniu upadłościowym, oraz w egzekucji klasycznej.

Sąd wydaje postanowienie, w którym określa czas oraz zakres korzystania z nieruchomości objętej procedurą upadłościową przez upadłego i członków rodziny.

Jak czytamy w ustawie Prawo Upadłościowe – Sąd nie jest zobowiązany żadnymi wytycznymi, którymi powinien się przy tym kierować, jednakże czas i zakres nie powinny utrudniać sprzedaży nieruchomości przez syndyka. Zgodnie z art. 491 ust. 2 ustawy prawo upadłościowe wszelkie czynności upadłego lub członka jego rodziny powodujące, że spieniężenie mienia wchodzącego w skład masy upadłościowej staje się niemożliwe, a nawet utrudnione, mogą stanowić przyczynę umorzenia postępowania.

 

Sprzedaż z wolnej ręki w Kodeksie Postępowania Cywilnego oraz na gruncie ustawy Prawo Upadłościowe różnice:

 

Kodeks Postępowania Cywilnego

Zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego komornik może sprzedać zajęte prawo z wolnej ręki po cenie nie niższej niż 75% ceny oszacowania. Sprzedaż ta nie może nastąpić wcześniej niż czternastego dnia od oszacowania.
Na podstawie art. 10133 Kodeksu Postępowania Cywilnego, bez zgody dłużnika komornik z wolnej ręki zaoferuje do sprzedaży niezabudowaną nieruchomość gruntową pod warunkiem, że nie jest obciążona na rzecz osób trzecich. Cena sprzedaży nie może być niższa od wartości oszacowania. W przypadku licytacji publicznej cena wywoławcza nieruchomości:

• na pierwszej licytacji to 3/4 wartości oszacowania
• na drugiej licytacji 2/3 wartości oszacowania.

Jeżeli w ciągu miesiąca od daty zakończenia opisu i oszacowania nie znajdzie się nabywca chętny na zakup nieruchomości, komornik będzie usiłował sprzedać ją w drodze licytacji publicznej, ale odbywającej się według przepisów dotyczących licytacji ruchomości.

Uwaga! Zgodnie z art. 10134 Kodeksu postępowania cywilnego, za zgodą dłużnika można z wolnej ręki każdy rodzaj nieruchomości.

 

Postępowanie upadłościowe

Pierwszym etapem przystąpienia do sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki przez syndyka jest sporządzenie spisu inwentarza i oszacowania tzw. masy upadłości, czyli ogółu zbywalnych praw majątkowych przysługujących upadłemu, przeznaczonych do zaspokojenia wierzycieli, oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. Jeżeli chodzi o postępowanie upadłościowe, to o dopuszczeniu nieruchomości do sprzedaży z wolnej ręki decyduje sędzia-komisarz na wniosek syndyka. Także sędzia-komisarz określa warunki i sposoby sprzedaży. W tym przypadku syndyk z osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości negocjuje cenę. Nie powinna ona być jednak niższa niż cena oszacowania.

Podsumowując – w postępowaniu upadłościowym brak jest wskazanych progów procentowych w zakresie sprzedaży nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki. Decyzja ta podejmowana jest przez sędziego- komisarza w każdej ze spraw indywidualnie zaś Kodeks Postępowania Cywilnego w sposób dokładny określa procent, według którego nieruchomość ma zostać sprzedana.