Uproszczone postępowanie legalizacyjne w sprawie samowoli budowlanej.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne w sprawie samowoli budowlanej to postępowanie, które pozwala na legalizację obiektów budowlanych wybudowanych bez pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia ich budowy upłynęło co najmniej 20 lat (art. 49f – 49i ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2024.725.834.1222). Regulacja ta została wprowadzona ustawą z dnia 13.02.2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.471), która weszła w życie 19.09.2020 r.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne w sprawie samowoli budowlanej może być prowadzone do wszystkich samowoli budowlanych, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania w sprawie. Na podstawie art. 49f ust. 2 Prawa budowlanego, uproszczone postępowanie legalizacyjne ma bowiem zastosowanie również do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego, czyli do obiektów lub ich części, których budowa zakończyła się przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (tj. przed 1 stycznia 1995 r.), lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne.

Zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy Prawo budowlane przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. A zatem, w przypadku samowoli budowlanej obiektu budowlanego, którego budowa została zakończona, przed wejściem w życie obecnie obowiązującego prawa budowlanego – ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane – co do zasady legalność budowy należy oceniać według przepisów prawa materialnego, obowiązujących w okresie budowy i stosować ewentualne sankcje przewidziane w art. 37 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 24.10.1974 r. Prawo budowlane. W omawianym przypadku, właściciel lub zarządca obiektu ma jednak prawo wyboru pomiędzy procedurą uproszczonej legalizacji przewidzianą w art. 49f obecnie obowiązującej ustawy, a przepisami poprzednio obowiązującego Prawa budowlanego z 1974 r.,
w zależności od tego, które z tych przepisów uzna za bardziej korzystne dla siebie.

Stosownie do treści art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. przymusowej rozbiórce podlegały obiekty wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, w przypadku sprzeczności lokalizacji wybudowanego obiektu z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w okresie budowy ewentualnie, gdy obiekt stwarzał niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Przy czym, przez niezgodność wybudowanego obiektu z przepisami obowiązującymi w okresie budowy należało rozumieć wyłącznie wybudowanie obiektu bez stosownego pozwolenia na budowę, bądź zgłoszenia, o ile były one wymagane przepisami prawa materialnego obowiązującymi w tym okresie. A zatem, nawet nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego nie uzasadniałby jego rozbiórki na podstawie art. 37 prawa budowlanego z 1974 r. jeżeli został on wzniesiony legalnie tj. na podstawie pozwolenia właściwych władz.

Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych “nieuprawnione jest domniemanie samowoli budowlanej w sytuacji niemożliwości ustalenia faktu wydania pozwolenia na budowę”. Przyjmuje się, że z faktu, że nie zachował się żaden egzemplarz decyzji o pozwoleniu na budowę danego obiektu budowlanego nie można wyprowadzić wniosku, że obiekt ten został zrealizowany w warunkach samowoli budowlanej, jeżeli przepisy obowiązujące w czasie realizacji inwestycji nie obligowały inwestora, ani właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego do archiwizowania dokumentacji związanej z realizacją tego obiektu, a organy wydające pozwolenia na budowę były zobligowane do przechowywania dokumentów dotyczących wydawanych pozwoleń na budowę tylko przez okres 5 lat. Organ nie może w takim przypadku przyjąć, że budowa przedmiotowego obiektu budowlanego nastąpiła w warunkach samowoli budowlanej.

Z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego do organu nadzoru budowlanego może wystąpić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Wniosek składa się na formularzu, którego wzór został określony rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 16 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego  (Dz.U.2021.338) – w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Legalizacja przeprowadzana w wyżej wymienionym trybie nie wiąże się z żadnymi opłatami legalizacyjnymi.

Organ nadzoru oceniając wniosek w pierwszej kolejności bada czy spełnione są warunki wszczęcia postępowania, w tym przesłanka upływu co najmniej 20 lat od zakończenia budowy, która zgodnie z orzecznictwem, jest warunkiem wszczęcia postępowania w sprawie, a jej niespełnienie stanowi podstawę do wydania postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania na podstawie art. 61a § 1 Kpa, ewentualnie w przypadku stwierdzenia tej okoliczności po wszczęciu postępowania administracyjnego, do umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym, przyjmuje się, że zakończenie budowy następuje w momencie zakończenia prac budowlanych związanych ze wznoszeniem obiektu budowlanego. O zakończeniu budowy świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. A zatem, bieg terminu określonego w art. 49f ust. 1 Prawa budowlanego liczymy od dnia, w którym obiekt budowlany był w takim stanie techniczno-budowlanym, że mógł być przeprowadzony jego odbiór i można było go przekazać do normalnej eksploatacji
i użytkowania.

Do wniosku o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego należy załączyć:

1. oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne,
2. geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
3. ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W razie niezałączenia wyżej wymienionych dokumentów organ nadzoru budowlanego nałoży na wnioskodawcę, w formie postanowienia, w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.

Następnie, organ po zbadaniu kompletności przedłożonych dokumentów, w tym przede wszystkim ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane wyda decyzję w sprawie.

Jeśli potrzebują Państwo porady w sprawie legalizacji samowoli budowlanej, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.