Wzniesienie budynku na cudzym gruncie

Jednym z ciekawszych przypadków w prawie cywilnym jest sytuacja, w której dochodzi do wybudowania budynku na cudzym gruncie. Na początku należy wyjaśnić, że roszczenie o wykup gruntu na podstawie art. 231 § 1 k.c. przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu.

Zgodnie art. 231 k.c. samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie o wykup zajętej pod budowę części działki przysługuje jedynie posiadaczowi samoistnemu. Samoistnym posiadaczem jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Ważna jest sama wola władania rzeczą we własnym imieniu, a nie tytuł prawny do niej. W polskim systemie prawa posiadanie samoistne zostało zdefiniowane w art. 336 Kodeksu cywilnego. Posiadanie samoistne powinno obejmować moment wzniesienia budynku, tzn. rozpoczęcie budowy od jej podstaw, kontynuowania i zakończenia budowy. Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. jest oczywiście także wykonanie budowy przez profesjonalnego wykonawcę, ale takiego, któremu zlecił to zadanie wyłącznie samoistny posiadacz gruntu i to na swój koszt. Należy podkreślić, że przedmiotem wykupu jest ta część nieruchomości, która została bezpośrednio zajęta pod budowę wraz z gruntem niezbędnym do korzystania z niego. Nie będzie mógł skorzystać z tego uprawnienia np. dzierżawca, najemca czy użytkownik bez względu na czy wniesienie budowli nastąpiło w zgodzie z treścią umowy czy wbrew jej ustaleniom.

Kolejną przesłanką niezbędną do skorzystania z uprawnienia przysługującego z mocy artykułu 231 k.c. jest dobra wiara samoistnego posiadacza gruntu. Szereg działań podejmowanych przez Powodów jednoznacznie wskazuje na brak spełnienia tej przesłanki.

Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Dobrą wiarę może wyłączyć wiedza o odmiennym rzeczywistym stanie prawnym oraz niedbalstwo. Ugruntowane orzecznictwo odrzuca tzw. liberalną koncepcję pojmowania dobrej wiary, pozwalającą uznawać za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że “niczyjego prawa nie narusza” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2013 r., VI ACa 615/13). W złej wierze pozostaje zatem również posiadacz, który przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć (zorientować), że nie przysługuje mu prawo własności.

Zgodnie z art. 231 § 2 k.c. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie (o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki), może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Omawiane roszczenie może być skierowane przeciwko temu, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie. Roszczenie o wykup nieruchomości przewidziane w art. 231 § 2 k.c. może być skierowane również w stosunku do następcy pod tytułem szczególnym tego, kto wzniósł budynek.

Jeśli znajdują się Państwo w omawianej sytuacji zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Posiadamy duże doświadczenie w sprawach sądowych i indywidualne podejście do Klienta.